【All Monies的迷思】

儲錢買樓難，但就算儲到錢買樓，也可衍生很多難題，特別是買賣條款上一些細節，都足以構成置業陷阱。我們《胡．說樓市》經常收到不同谷友查詢，千奇百怪、林林總總的棘手處境及個案，有時若非谷友查詢，我們自己也會忽略，而未有深究。最近一名谷友表示，買樓做查冊時，見到業主向某銀行承做按揭，旁邊列出「All monies」，就想知道所指是什麼? 

所謂「All monies」，中文為「無上限貸款」，實際上是跟銀行借貸的一種形式。當你進行查冊看到這個條款時，代表業主跟銀行的借貸的方式為「無上限貸款」，業主在該銀行的所有貸款，例如私人貸款、信用卡貸款等，都可視為物業的貸款一部份。換句話說，若業主欠交私貸、或逾期未還清信用卡，銀行是有權出售物業來償還欠款的。因此，這個條款的訂立原意就是作保障銀行之用。

相對於「All monies」，業主在申請按揭時，還可以向銀行申請「Fixed loan」。所謂「Fixed loan」顧名思義就是「定額貸款」。意思即如果業主還清該實數，也就等於完成還款，而業主自身的信用卡或私貸貸款，並不能視為物業貸款的部份。表面上，跟銀行承造按揭時，在選擇「Fixed loan」與「All monies」之間，似乎前者對業主的保障性較大，但為何大部份業主均會選擇「All monies」? 

背後跟業主打算加按有關。因為「All monies」契約屬於無上限貸款，故日後買家打算加按，若在同一間銀行進行的話，則無需重新做按揭契，而銀行可直接放貸，變相省卻了程序；反觀因「Fixed loan」沒有增加貸款空間，如果業主希望進行加按，則需要重新訂立按揭契，也意味要找律師協助，背後涉及額外使費。

問題是，查冊看見「All monies」，究竟對下手買家來說有沒有啟示呢? 答案是有的!  當準買家看中單位便跟業主簽臨約，之後便需要支付訂金，透過查冊，我們可以知道業主有沒有做按揭。過往用「Fixed loan」借貸，因為屬定額貸款，我們較容易知道物業是否負資產，有助避免因業主收訂金後逃之夭夭的情況；但一旦業主用了「All monies」的方式借貸，業主隱藏債務則不輕易被反映出來，這對下手買家的風險就相對較大了。