2021/01/15
胡國威
很多人都問，當疫症拖垮環球經濟，香港失業率登上16年新高，大家正預視裁員潮亦步亦趨，但為何香港樓價卻不跌? 睇淡市道的人會說，樓市只是尚未下跌而已，因為通關效應未浮現，只要環球出入境回復正常，大量港人移民衍生沽盤效應，隨時推低樓價十個廿個百分點；但同一個通關效應，有評論員卻認為，中港兩地恢復往來，內地資金湧港入市，自然會托穩、甚至推高樓價。
睇淡樓市，有人會說明年經濟差，人人失業，供不起就有沽壓；看好樓市者卻認為推論太過陳腔濫調，歷史經驗中太多類近的「狼來了」，往往拖累業主「落錯車」。好友們反認為，全球量寬救經濟，低息環境持續下，資產比起銀紙還要值錢；淡友卻反駁，若非經濟衰到貼地，各國也不會出到這一招救市，這豈不是更引證樓市岌岌可危?
|樓市好友認為資產比起銀紙還要值錢，樓市淡友卻樓市岌岌可危
對於一手樓，好友也會從建築成本作為論述基調，認為新盤高價熱賣，背後跟成本轉嫁小業主有關。對照幾年前，今時今日新盤價格縱有輕微回落，但實情去年平均一手樓售價1,121萬元計，怎計也談不上便宜，業主做按揭也要自己支付約一半首期，相當於560萬才有條件進駐，但正因為建築成本高企，故價錢難回落。
先說建築成本。翻查屋宇署的資料，去年首十一個月落成總樓面高達1,594萬呎，涉及住宅單位15,480個，但發展商報稱的總建築成本卻高逾530億元，相當於每呎樓面3,325元，較十年前平均每呎1,378元，足足翻了1.4倍以上。
再來地價，同樣愈搶愈高。特別在2017至2019年期間，鴨脷洲、啟德及西九龍區均有多幅住宅地創出地王紀錄，帶動2017年的平均地價高達14990元呎，去到2018年更誇張，平均地價高見16,000元呎。
當一手樓的成本高漲之時，發展商自然會把成本轉嫁消費者身上，在商言商，也是合情合理，因此很自然會把一手樓價托高。但同一件事，淡友卻又會說，過去也出現發展商「要錢唔要貨」，踐踏式劈價賣樓出貨的例子，地產市道也不一定是一盤「穩賺不賠」的生意。
好淡爭持的觀點，早前專欄我也說過了，背後很視乎自己內心看法，相關觀點僅純粹作為合理化個人觀點的佐證。而且說實在，這也很視乎各人用多長時間作為結算點。短期升、長期可跌；同樣短期跌，中長期可升，所以根本沒有絕對的對與錯。
（文章內容純屬作家個人意見，並不代表本網頁立場）
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