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三月 29, 2024 星期五 多雲 27° 71%

【樓市的滯後效應】

 
     
在沒有太多讓步的前提下,來到2020年第四季開售的新盤,我覺得一手樓還算熱賣;縱然偶然從二手市場中,我們會聽到零星減價求售個案,但整體來說,大家都認同,香港樓市真的異常強橫。至少,去年逆權運動、今年疫症橫禍,怎也無辦法把樓市徹底推倒。於是,市場上又有人提出另一番觀點,就是樓市有滯後,遲早一定跌,只是今天還未跌而已。

樓市是否有滯後效應?  其實由來以久已有相關說法。例如,有人會說「樓市會滯後股市表現」。背後理據是,當股市大瀉後,樓價自然要跟隨應聲大跌,因為有人需要賣樓救股、有人覺得股票市場反映經濟前景,既然經濟前景不明朗,也要馬上在資產市場減磅;反觀,股市大旺後,樓市自然會緊隨向上,因為大家在股票賺錢後,會把資金鎖定在磚頭上。

同一概念,還可套用在其他層面的論述。例如當失業率上升,樓市就會緊隨大跌,背後也有著滯後效應的概念。只因經濟不景氣,小市民加入失業大軍,既然負擔不起高昂的供樓開支,終唯有減價賣樓求售,樓價也要大瀉。他們還有歷史可以引證,例如2003年的飽受沙士蹂躪的香港,失業率飆升至超過8%,到處都是割價求售、或急於套現的廣告。所以每當失業率升,推演出來的定論就是樓價要大跌。

應用在今天的樓市,滯後效應主要反映兩個層面。有人會認為,失業率還未見真章,因為政府保就業計劃下,僱主還未手起刀落真正裁員,農曆年後會更明顯。既然失業率未見頂,按上述邏輯推論,樓價跌勢還未展開。此為滯後效應的第一個層面。其二,針對近年很多新盤都提供了「先住後付」、兩三年「供息不供本」計劃,既然業主所付出並不多,跟發展商的對賭遊戲又未去到尾聲,自然未見大規模撻訂潮。

以上兩個說法,道出看淡樓市的一些理由,而且也絕對合情、合理、合邏輯的推論,只是是否真的會出現,沒有人有水晶球,我們只能觀望事態發展。

其實面對樓市前景的不同論述,有時我反倒想,如果本身對樓市看淡的人,基本上在任何情況下,也可提出千萬種理由,來支持樓價要有跌的說法;同樣地對看好樓市的人,亦有萬千理由來說服自己樓市仍然暢旺。

例如當樓價升得急,看淡樓市的人自然就會說,「樓價很快就見頂回落」;但看好樓市的人卻說成「樓市GO、GO、GO」。但當樓價出現跌勢,看淡樓市的人又自然會說,樓價低處未算低,不宜沾手;看好樓市的人,卻用逆向思維作撈底時機。所以說到底,每人對樓市前景,壓根兒也有自己的看法。上述討論只是因應市場,而作為迎合自己觀點的論據而已。

(文章內容純屬作家個人意見,並不代表本網頁立場)
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