在沒有太多讓步的前提下，來到2020年第四季開售的新盤，我覺得一手樓還算熱賣；縱然偶然從二手市場中，我們會聽到零星減價求售個案，但整體來說，大家都認同，香港樓市真的異常強橫。至少，去年逆權運動、今年疫症橫禍，怎也無辦法把樓市徹底推倒。於是，市場上又有人提出另一番觀點，就是樓市有滯後，遲早一定跌，只是今天還未跌而已。
樓市是否有滯後效應? 其實由來以久已有相關說法。例如，有人會說「樓市會滯後股市表現」。背後理據是，當股市大瀉後，樓價自然要跟隨應聲大跌，因為有人需要賣樓救股、有人覺得股票市場反映經濟前景，既然經濟前景不明朗，也要馬上在資產市場減磅；反觀，股市大旺後，樓市自然會緊隨向上，因為大家在股票賺錢後，會把資金鎖定在磚頭上。
同一概念，還可套用在其他層面的論述。例如當失業率上升，樓市就會緊隨大跌，背後也有著滯後效應的概念。只因經濟不景氣，小市民加入失業大軍，既然負擔不起高昂的供樓開支，終唯有減價賣樓求售，樓價也要大瀉。他們還有歷史可以引證，例如2003年的飽受沙士蹂躪的香港，失業率飆升至超過8%，到處都是割價求售、或急於套現的廣告。所以每當失業率升，推演出來的定論就是樓價要大跌。
應用在今天的樓市，滯後效應主要反映兩個層面。有人會認為，失業率還未見真章，因為政府保就業計劃下，僱主還未手起刀落真正裁員，農曆年後會更明顯。既然失業率未見頂，按上述邏輯推論，樓價跌勢還未展開。此為滯後效應的第一個層面。其二，針對近年很多新盤都提供了「先住後付」、兩三年「供息不供本」計劃，既然業主所付出並不多，跟發展商的對賭遊戲又未去到尾聲，自然未見大規模撻訂潮。
以上兩個說法，道出看淡樓市的一些理由，而且也絕對合情、合理、合邏輯的推論，只是是否真的會出現，沒有人有水晶球，我們只能觀望事態發展。
其實面對樓市前景的不同論述，有時我反倒想，如果本身對樓市看淡的人，基本上在任何情況下，也可提出千萬種理由，來支持樓價要有跌的說法；同樣地對看好樓市的人，亦有萬千理由來說服自己樓市仍然暢旺。
例如當樓價升得急，看淡樓市的人自然就會說，「樓價很快就見頂回落」；但看好樓市的人卻說成「樓市GO、GO、GO」。但當樓價出現跌勢，看淡樓市的人又自然會說，樓價低處未算低，不宜沾手；看好樓市的人，卻用逆向思維作撈底時機。所以說到底，每人對樓市前景，壓根兒也有自己的看法。上述討論只是因應市場，而作為迎合自己觀點的論據而已。
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