罰息期已過，應否將原有P按轉按至H按？

申請銀行按揭時，銀行會提供H按及P按予客人選擇。而H按及P按各有優勢，H按可於低息環境以較平利息供樓，而P按則每月按揭供款穩定。而早幾年做落既按揭過咗罰息期，到底應否由舊有P按轉按至H按？有啲咩因素需要考慮？ ----------------------------------------------- 個案資料 →貸款額：$600萬 →現用P按利率：(P-2.9%)=2.35% →新做H按利率：(H＋1.35%) / 封頂 (P-2.75%)=2.5% ----------------------------------------------- 實際按息差距 H按以銀行同業拆息（HIBOR）為基準，再加上特定百分比以釐定按揭利息，如(H＋1.35%)。而H按一般都會設有鎖息封頂，目前鎖息封頂為(P-2.75%)=2.5%，每當HIBOR上升令實際按息超過2.5%，銀行便會以鎖息封頂(2.5%)計算按息。 而目前使用嘅按揭屬P按，利率為(P-2.9%)=2.35%。若轉按至新做H按，鎖息封頂為2.5%，較目前P按利率高出0.15%。不過只有在HIBOR一直維持在高位令H按觸及鎖息封頂嘅情況才會以2.5%計算利息。 以現時HIBOR一直維持0.5%以下，實際按息低於2%。假設實際按息一直維持低位，新做H按以2%計算，即將目前P按轉按至H按，每年利息支出可節省0.35%。以$600萬貸款額為例，一年可節省約$2萬蚊利息開支。 不過要以上假設成立，係需要利率政策配合。 ----------------------------------------------- 預期未來利率走勢 利率走勢對於樓市有着舉足輕重嘅影響，過往十年樓市得以步步高升，實受惠於低利率政策所致。 2020年疫情重創各行各業，同時環球經濟疲弱，短期內經濟難見大幅改善，實無足夠底蘊進行加息。而聯儲局亦於日前表明，在未來數年內低利率政策會繼續保持，於聯繫匯率下美國利率政策方向亦會直接影響香港利率走勢。 當預期未來利率走勢仍會維持低位一段時間，即使新做H按鎖息頂封(2.5%)較目前使用嘅P按利率(2.35%)為高，但以值搏程度睇，依然值得考慮。 雖然鎖息封頂高0.15%，但受惠於HIBOR低企，轉按至H按可即時慳息0.35%，所以由P按轉按至H按仍然屬於一個不錯嘅選擇。