【貨尾「先住後付」的吸引度?】

疫症下的新盤市場，銷售似乎又再轉趨淡靜，故八月份新盤估計也以貨尾為主。有已屆現樓的貨尾提供「先住後付」作招徠，這類原意讓準買家可在支付少部份首期下，可先取鎖匙入住，並在入住後一段時間才找清尾數。但實情「有辣有唔辣」，準買家在置業上必須要留意。 對換樓客最大好處是，他們不需急於一時把舊居沽出，反而可利用租住物業檔期，才慢慢把舊居沽售。雖然換樓客選購樓花、且運用建築期付款可達到同樣效果，但「先住後付」卻可免卻擔心供款問題外，還可早一點進駐物業，在換樓過程上更容易做到無縫交接。 但實情除此外，真的選擇「先住後付」的換樓客，我覺得有兩點需要留意。第一，雖然「先住後付」的新居額印期限，是由簽署臨約計起，變相到正式成交時已可以免額印稅而轉售出去，但劃一15%的「新從價印花稅」卻是避無可避。因為「從價印花稅」在簽定買賣合約後三十天就要繳付，「先住後付」可達到「先買後賣」，但這筆開支卻要自己先墊支，且需要在簽署物業轉讓契後一年內沽走，才可申請退還多繳部份。 第二，別以為「先住後付」就沒有「租金」的代價。現時不少新盤容許買家少首期入市，收匙入住期間的差餉、地租、管理費也代繳，但卻要收取一筆「租住費」。雖然該筆「租住費」在物業正式轉讓時，發展商會退還作為支付樓價餘額，但怎計買家也要自己先墊支出來。 如早前曾提供「先住後付」的「OASIS KAI TAK」為例，一層900多萬的物業的「租住費」就高達10%。買家接近每兩個月支付樓價1%，相當於接近45,000元一個月，究竟真的可紓緩買家在租住期間的財政壓力嗎? 如果幫助有限的話，換樓買家又何不選擇放租舊居，並在二手市場先租住新居，自己再利用一年租約期去尋找購置新居所及放售舊居呢? 其中一個解釋，就是他們寄望物業會升值。昔日旺市，成功掌握「先住後付」付款辦法，因換樓客可同時持有兩層物業，同時享受著資產飛升的甜頭，但今天市況不穩定，時而向下調整、時而橫行，究竟能否達到預期效果? 實在值得準買家深思。因為一旦真的出現跌市時，他們則會面對舊居能否沽走、以及新居能否成功上會的雙重風險。因此某程度，「先住後付」也是買家跟發展商打賭未來升跌幅的一場遊戲。 一旦舊居價格滑落，業主很可能需尷平尷賤沽貨，尤其是新居估值同步下滑，而他又需透過舊居套現資金來抬錢上會，此類買家處境最尷尬。但假如準買家未必需要套現舊居來為新居上會，情況則會理想一點。他可選擇繼續持有舊居，但卻可能要忍受無辦法退回多繳的「從價印花稅」。