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三月 29, 2024 星期五 多雲 23° 90%

【貨尾「先住後付」的吸引度?】

 
     
疫症下的新盤市場,銷售似乎又再轉趨淡靜,故八月份新盤估計也以貨尾為主。有已屆現樓的貨尾提供「先住後付」作招徠,這類原意讓準買家可在支付少部份首期下,可先取鎖匙入住,並在入住後一段時間才找清尾數。但實情「有辣有唔辣」,準買家在置業上必須要留意。 對換樓客最大好處是,他們不需急於一時把舊居沽出,反而可利用租住物業檔期,才慢慢把舊居沽售。雖然換樓客選購樓花、且運用建築期付款可達到同樣效果,但「先住後付」卻可免卻擔心供款問題外,還可早一點進駐物業,在換樓過程上更容易做到無縫交接。 但實情除此外,真的選擇「先住後付」的換樓客,我覺得有兩點需要留意。第一,雖然「先住後付」的新居額印期限,是由簽署臨約計起,變相到正式成交時已可以免額印稅而轉售出去,但劃一15%的「新從價印花稅」卻是避無可避。因為「從價印花稅」在簽定買賣合約後三十天就要繳付,「先住後付」可達到「先買後賣」,但這筆開支卻要自己先墊支,且需要在簽署物業轉讓契後一年內沽走,才可申請退還多繳部份。 第二,別以為「先住後付」就沒有「租金」的代價。現時不少新盤容許買家少首期入市,收匙入住期間的差餉、地租、管理費也代繳,但卻要收取一筆「租住費」。雖然該筆「租住費」在物業正式轉讓時,發展商會退還作為支付樓價餘額,但怎計買家也要自己先墊支出來。 如早前曾提供「先住後付」的「OASIS KAI TAK」為例,一層900多萬的物業的「租住費」就高達10%。買家接近每兩個月支付樓價1%,相當於接近45,000元一個月,究竟真的可紓緩買家在租住期間的財政壓力嗎? 如果幫助有限的話,換樓買家又何不選擇放租舊居,並在二手市場先租住新居,自己再利用一年租約期去尋找購置新居所及放售舊居呢? 其中一個解釋,就是他們寄望物業會升值。昔日旺市,成功掌握「先住後付」付款辦法,因換樓客可同時持有兩層物業,同時享受著資產飛升的甜頭,但今天市況不穩定,時而向下調整、時而橫行,究竟能否達到預期效果? 實在值得準買家深思。因為一旦真的出現跌市時,他們則會面對舊居能否沽走、以及新居能否成功上會的雙重風險。因此某程度,「先住後付」也是買家跟發展商打賭未來升跌幅的一場遊戲。 一旦舊居價格滑落,業主很可能需尷平尷賤沽貨,尤其是新居估值同步下滑,而他又需透過舊居套現資金來抬錢上會,此類買家處境最尷尬。但假如準買家未必需要套現舊居來為新居上會,情況則會理想一點。他可選擇繼續持有舊居,但卻可能要忍受無辦法退回多繳的「從價印花稅」。
(文章內容純屬作家個人意見,並不代表本網頁立場)
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