【如何評估一手市場購買力】

《港區國安法》掀起港人情緒外，美國總統特朗普也簽署《香港自治法案》，宣布移除美國對香港的特殊待遇。當大家看淡本港經濟及樓市前景時，發展商卻不為所動，續開售新盤。新地在屯門的「御海灣」更以貴絕屯門姿態開售、會德豐在觀塘的「KOK HILLS」，最平單位訂價逾千萬，採用即供也近八百萬才能上車。究竟市場上的購買力真的如此強勁？ 因應每個新盤開售，實情我們《胡．說樓市》團隊也會在FACEBOOK及網頁，就新盤開價作出深入剖析，最近就有一名谷友在FB上留言: 「什麼市道，還買樓? 」七個簡單而有力的用字，似乎直接道出部份港人心聲，反映他們對前景看得有多悲觀。所以當發展商一如既往不理市道變化，而繼續以高價推售，實在令很多人也百思不得其解。 或者我們嘗試用另一個角度剖析這件事。抽出近期五個新盤，包括「KOKO HILLS」、「SEA TO SKY」、「THE CAMPTON」、「利奧坊．曦岸」及「WETLAND SEASONS PARK」作剖析。即使用「即供價」來計算、即使買家抽得中前籌，即使買家能買得到全場最平的單位也好，幾個新盤的入場價也要介乎483萬元至787萬元。用四成首期、六成按揭成為基礎計算，要進駐上述五大新盤，連同首期、印花稅及律師費，最少坐擁200萬至345萬元資金才可以。 承造按揭時，若買家攤分最長30年年期還款，並採用現時2.5厘息率來供樓，購買入場單位的供款就要每月11,000至18,700元。通過加息三厘壓力測試，則至少要有27,000至45,000元月入才可以。如果我們化成年薪來計算，則最少需有30萬至50萬元才談得上購置新盤條件。 問題是，究竟市場上有多少人有相關收入? 由稅務局資料反映，在18-19年度的課稅年度，全港累計有187萬名打工仔均需繳交「薪俸稅」，當中年薪超過30萬元的打工仔就有113.7萬人，佔了總數逾61%；而在這113.7萬人之中，他們累積年薪高達8,973億元，相當於人均平均月薪達6.6萬元。這一點都證明購買力是存在的。 當然，這113.7萬人中，部份人已購置物業，故根本沒有多餘閒錢再買新樓；部份則因個人觀點而未必考慮入市，這些均是新盤能否持續暢銷的因素。以至未來經濟下行，打工仔仍能否保持高收入，也是未知之數。但即使我們把總數打個五折來計算，也有五十多萬人符合購買一手樓。只要發展商放眼該批買家，並在付款辦法上稍作調整，似乎暫也能確保一定去貨量。