【失業率與樓市關係】

疫症重創本港就業市場，經季節性調整後的失業率攀升至5.9%，並創出自十五年以來的新高，很容易令大家聯想，香港樓市前景是否不堪一擊? 部份人會從歷史數字分析，認為失業率跟樓價走勢息息相關的，只因過去幾次樓價大幅回調，也撞著高失業率時期，置業者入市步伐窒礙，住屋需求減少，業主失業未能支持供樓開支，就令業主需大幅度劈價賣樓離場，對私樓樓價造成極大震盪。 香港自1997年回歸後，共經歷兩次金融危機，包括1997年金融風暴，當時的慘淡局面，一直延續至科網股爆破，以至最低谷時的03年沙士期，期內失業率由接近全民就業的2.1%，上升至最低迷的8.5%。昔日大學生被視為天之驕子，工作數年獲倍數人工加幅，但沙士期畢業大學生的待遇卻截然不同；作為業主的有樓一族也百上加斤，炒家大舉拋售導致樓價一沉百踩，終錄得高達69%跌幅。 2008年雷曼爆煲衍生金融海嘯，就令本港不少屹立多年的老店，如服裝店「U-RIGHT」、電器店「泰林」相繼清盤結業，銀行界也大規模裁員，失業率由低位3.2%，抽升至5.5%水平。海嘯前多個新盤吸引外資大手圈貨，最終也要蝕讓沽貨離場，整體樓價回落23%。 來到2020年的今天，本港先受新冠肺炎蹂躪，再有《港版國安法》的衝擊，營商環境之艱鉅，就令失業率由2.8%，攀登上5.9%的高位，因此大家也認定樓價會難逃一劫。但究竟失業率升，是否代表樓價定必大跌? 若以過去五年的一二手樓市交易量計算，由2015-2019年累計錄得300,000宗成交，相當於按年約促成60,000宗。這點也意味只要市場上有少數60,000人能支持樓市，價格也難以大幅回調下來。問題是今時今日的市況下，這批購買力是否仍存在呢？ 以註冊記錄來看，該300,000宗成交，涉及總額25,226億元，相當於每宗成交約840萬元，若買家承造六成按揭，攤分三十年期攤還，以現時息率2.5厘計算，每月供款約19,756元，要通過加息三厘的壓力測試，大約要有47000元的入息便可以。究竟擁有47,000元入息的人又有多少？ 根據《綜合住戶統計調查報告》，截至2020年首季的勞動人口約有372萬人，當中月入高於50,000元也有495,100人，相當於一年一二手吸納量的八分一人。當然，樓市是否回落，要視乎準買家的置業意欲，也要視乎業主取態。但今天樓市跟2008年及1997年最大不同之處，就是炒家比例少、供甩樓比例較高，業主也有較高的防守性，而不會貿貿劈價沽貨。