按揭冷知識-H按利息計算之迷

H按同P按，大家揀咗邊種？以目前P按與H按鎖息封頂一樣時，揀H按計劃係必然嘅選擇！咁多位H按用家又知唔知你間按揭銀行嘅Hibor係點計？ 假設以800萬買入物業，按揭成數50%，按揭利率為H＋1.24%，鎖息上限為2.5%，按揭年期為30年，成交日期為2020年4月22日。 H按嘅按息應該點計？市場上H按計劃，按息主要有三種計算方式。 三種計算方式 1）供款日Hibor 現時市場上之按揭供款為每月供款，4月22日成交，首次供款日為5月22日。第一種計算方式是以供款日5月22日Hibor作為基準，而5月22日Hibor為1.019%。供款按息便為（1.019%+1.24%）＝2.259% 2）上個月截數日 第二種H按按息計算方式是以上一個月之截數日Hirbor作為基準，首次供款日為5月22日，即以4月22日之Hibor為基準，4月22日Hibor為1.546%，供款按息便為（1.546%＋1.24%）＝2.786%，由於高於鎖息封頂關係，當月供款便鎖息封頂2.5%計算。 3）取平均值 第三種計算方式是以上一個月Hibor平均值作為基準。當供款日為5月22日，則取4月22日至5月21日之平均值，此該時期Hibor平均值為0.943%，供款按息便為（0.943%＋1.24%）＝2.183%。 影響Hibor因素 大型IPO 每當有大型新股上市，集資每每可達數百億，若該新股大受歡迎，連同孖展什至乎有數千億資金被凍結。當突然出現大量資金需求，銀行之間或會出現資金短缺令拆息抽升。所以每當股票市場熾熱，有大量新股上市時，該時期拆息一般都會較高。 銀行結算 每年一到年中年尾，銀行都會進行大型結算，對港元需求都會增加以致拆息會突然上升。但當結算過後，拆息一般會回落至正常水平。 美國聯儲局利率 香港實行聯繫匯率，港元與美元掛鉤，匯率維持在7.75至7.85之間。而金管局提供兌換保證，在7.75港元兌1美元的強方兌換保證水平時，會賣出港元，並在7.85港元兌1美元的弱方兌換保證水平時，買入港元，藉此維持匯率在7.75-7.85之間。 而聯儲局所實施之政策會直接影響港元拆息走勢，例如過往美國進入加息周期時，香港並沒有緊貼其加息步伐，以致港元與美元之間存在息差。投資者大手借入港元並投資到美元資產，賺取差價。由於大手借入港元令銀行體系內之港元減少，會直接令拆息抽升。