【怎樣運用「居所貸款利息」扣稅】

好像才剛剛繳稅不久，卻已收到新一年報稅表，講真綠色炸彈威力，加上近日《港版國安法》帶來的低氣壓，實在令人心情欠佳。想盡量交最少的稅項，大前提就是知道該自己怎樣用盡免稅額。 我們《胡．說樓市》平台早前推出一篇報稅懶人包，教導大家如何對自住物業使用「居所貸款利息扣稅」、以及對收租物業申報「物業稅」或「個人入息課稅」，反應相當熱烈，當中部份私訊查詢的問題，不乏關於兩夫婦怎樣報稅的疑難，我們決定跟852讀者分享。 所謂「居所貸款利息」扣稅，是政府容許業主把供樓利息支出扣稅，一共可使用二十年期，竹每年扣稅上限為100,000元。原則上，為了達到更佳的慳息效果，在加息周期時才採用會來得更划算，但部份買家卻會考慮自身需要，而決定是否採用。有一名谷友私訊表示，自己以個人名義持有一層物業，然而她卻不用繳稅，故她反而想知能否將相關免稅額轉贈另一半使用？ 答案是可以的! 她可以選擇用「提名」方式將免稅額轉贈另一半，但卻要在相關報稅表簽署。不過如果本身個人是需要繳稅的話，兩夫婦則需要用「合併報稅」的方式，才能申索該免稅額。 鑑於近年來不少夫婦以聯名持有物業，為求釋出「首置名」而作出除名，我們也收到另一位谷友私訊查詢，究竟轉按時涉及加按，並且作出除名安排後，在填寫報稅表時，又可怎樣申報「居所貸款利息」扣稅？ 關於這個議題，首先讀者要留意，如果物業是涉及轉按或加按，多出的利息支出是不能扣減「居所貸款利息」的，但谷友關注的是除名後，相關申索的扣稅額還剩餘多少。我們向稅局查詢，原來背後要視乎物業在進行除名時，究竟是「有償」或「無償」進行。 所謂「有償」的意思，就是雙方進行除名時，另一方有真金白銀用金錢去購回物業。如果是以「有償」的方式除名，扣稅金額的計算方法，會以「原有貸款額的供款餘額」按業權比例攤分，以及對照另一方新造按揭時的貸款額，從而決定可以申索幾多扣稅額。 舉例，如果夫婦二人物業貸款額100萬元，償還幾年貸款後，現在尚餘貸款額為80萬元。由於夫婦二人是以五五比持有物業，故按比例二人各攤分40萬元的貸款額。太太選擇轉名，並只餘下丈夫的名字。如果丈夫是「有償」購買業權，例如用了80萬跟太太購入，變相這裡涉及新貸款金額就是120萬元。 假如丈夫再銀行承造按揭，由於貸款額高於原來的100萬，故多出部份的利息支出並不能申索，但100萬以內的利息支出卻可以申索。但如果除名時，二人是以「無償」方式進行，則只需計算「原有貸款額的供款餘額」按業權比例攤分就可以。在填寫報稅表時，申請人不用遞交證明文件，但因評稅主任有機會要求申請人呈上文件，故透過這種方式申索扣稅的話，謹記保留文件。