【國安法引發信心危機 物業市道前景】

新冠肺炎陰霾仍在煩擾香港人之時，人大卻突然為香港制定國安法，令香港徒添另一重不明朗氣氛。有人說，今天內心的不安，遠較去年反送中更為強烈，國安法所引發的信心危機，定必對物業市道構成沉重打擊。 其中一個論點，是外資撤資導致營商環境轉差，寫字樓及鋪市價格均失去支持，香港最終只會淪為一個內地二三線城市。加上，隨著大量有實力的港人移民離港，業主沽貨離場的效應下，房地產價格也失去既有動力，樓價自然沒有承托。以上畫面，相信是可以預視到最悲觀的景象，但實況又是否一定會發生呢？ 追溯香港對上一次出現的信心危機，相信已是1989年六四民運。我們《胡．說樓市》團隊也特意搜尋一下當年今日的報道。有地產雜誌刊登了港島東二手呎價，在1989年首季，龍頭屋苑「太古城」平均建築呎價為1,750-2,100元；但踏入第二季開始略見疲態。 在1989年4月至6月初期間，「太古城」價格回調了5-9%，一直發展至6月4日，二手樓市出現了重大轉捩點。在短短的十日時間內，「太古城」整體平均呎價再暴跌至1,400-1,900元，相較第一季等於回落了10-20%。 究其原因，一部份跟炒家即時減價賣樓有關，但更大部份卻跟銀行收緊房地產貸款有關。翻查當年報道，部份中資銀行因擔心醞釀擠提危機，收緊銀根的同時，也對房地產信貸轉趨審慎，結果部份要完成交易的買家，最終因得不到貸款而要侷撻訂收場，加速樓價調整。其後香港湧現的移民潮，業主趕移民而急於沽貨，就令房地產價格進一步走下坡。 來到今天，相同情況會否發生? 我們仍要觀望。不過，對照1989年跟2020年，我們至少找到兩點不同之處。第一，當時樓市炒家仍活躍，只要勢色不對就會大劈價離場，但今天香港短炒炒家，受制於辣稅下卻接近絕跡，故較難做到大量不問價沽盤的情況。 第二，昔日香港人是天之驕子，港人也成為各國移民吸納對象；今天英、美、澳、加等國家的移民門檻卻已大幅提升。例如「加拿大」及「澳洲」也分別要在當地基金或股票市場，投資470多萬及2700萬港元才達入場門檻，希望移民類近發達國家，只能倚賴技術移民，有多少人能夠真正出走，是另一個疑問。但毫無疑問，就算今次國安法未能對物業市道嚴重打擊，但短時間內的氣氛也受到一定拖累。