【工商鋪前景堪虞】

新冠肺炎稍為緩和，居家多時的悶氣也隨著限聚令稍為放寬至八個人，大家蠢蠢欲動走出來消費，然而這並未扭轉了過去幾個月經濟大蕭條，對各行各業造成的打擊。不少企業要求員工放無薪假、或直接裁員了事，部份捱不住倒閉結業，失業率一口氣攀升至4.2%的近十年新高，對工商鋪市道自然構成壓力。 相比起住宅物業，由於工商鋪按揭審批更加嚴謹，例如一層工商鋪物業，即使按揭息率跟貼樓按2.5厘，但準買家所需支付的首期卻相當驚人，入市第一筆成本高達樓價六至七成，而銀行僅接受三至四成的按揭申請。所以基於這個因素，很多人會指出，能夠買得起工商鋪的業主，都是相當具實力的買家，但實情又是否如此？ 事實上，正因為工商鋪按揭之嚴謹，令工商鋪準買家入市時，多數不依賴傳統銀行按揭，而改用銀行對公司的貸款買入。原理跟購買住宅物業一樣，買家受制於傳統銀行按揭成數，而紛紛轉投採用發展商高成數按揭、或財務公司的「呼吸PLAN」來購買一手樓。實際上，在過去幾年樓市處於上升軌時，運用高槓桿原理入市的人仍大有人在。 據了解，有一類針對公司客的貸款，息率大約跟樓按2.5厘相若，最高的貸款年期為15年，變相很多公司可在無需繳付首期下，動用貸款來購入物業，但唯一不同的就是物業估值需要年年更新。遇著樓市飛升時，無首期下購入物業固然可賺取升值差價，更重要一點，也因為每年更新估值，物業升值也成為業主的提款機，成為一個生金蛋的工具。 但今日跌市，情況可就截然不同。樓價隨估值下滑，銀行很自然要求業主補差價，簡單來說就是CALL LOAN。針對跌市，雖然金管局有夥拍銀行推出「還息不還本」安排，工商鋪也受惠，但若採用上述方式借貸買入工商鋪物業的投資者，就並不能夠申請。 CALL LOAN是正在發生、即將發生，抑或不會發生呢? 暫時我們仍要觀望，但相信這很視乎，未來工商鋪價格可否守得住。根據差估署數字，截至今年三月為止，寫字樓、鋪位及工廈的價格指數，已較高位回落了22%、14%及9%。一旦銀行因應估價回應而要求業主補差價，勢會觸發更多業主拋售物業，造成更深跌勢。