【買股定買樓?】

武漢肺炎禍害全球，各國央行也要用量化寬鬆政策來救市抗疫，就令不少人覺得長遠揸資產保值過揸現金。問題是股樓之間該如何抉擇呢? 四月一日愚人節當日，匯豐罕有宣布在2020年底也不會派息，令股價一下子插水至38元，在股票與物業之間對決，你又會否覺得買磚頭更實際一點? 假如時光倒流至2008年金融海嘯，一個買家手持200萬現金，他可以「一炮過」在匯豐股價跌至33元時，低吸151手匯豐作收息之用；眼光好的話，也可選擇撈低買入兩層沙田第一城細單位收租，因為當時細單位市值只是100萬元而已。持貨至2020年的今天，我們來作一個簡單結算，又能否分出勝負? 選擇買股收息，在匯豐世紀供股後計起，11年間累計每股派息4.99美元，相當於一股38.4港元。以匯豐400股一手計算，期內每一手匯豐約收到15,360港元。以該名買家持有151手匯豐計，也相當於收到股息232萬元，比本金翻了1.16倍。 買樓收租又如何? 2009年的香港並未實施任何辣稅，購買物業成本僅需繳付從價印花稅，當時100萬元物業印花稅100元。用200萬一炮過買兩層沙田第一城，實用面積303呎的單位，2009年租值6,000元計，兩層樓全年收144,000元。如果每一次生約期過後，業主也選擇上調租值，來到2020年的今天，細位租金已跳升至12,500元。粗略計算期內兩層樓會為業主產生257萬元租金收益，比起本金翻了1.29倍。 表面上，純粹比較股息及租金，買樓收租似乎划算一點。然而買樓收租的雜費卻比股票多。雖然買股收息，部份銀行在每次派發股息時，透過戶口收取利息或需支付一定手續費，變相蠶食收益，但怎計不及買樓多。一來，買樓收租有可能納空租、二來，業主也要代租客繳付管理費、差餉；更重要一點，買樓收租需要繳付「物業稅」。 「物業稅」需將全年租值在扣除差餉開支後，打八折作為評稅基準，再被政府從中抽取15%稅項；當然業主可選擇將租金化作收入一部份，並用「個人入息課稅」來評稅，變相徵稅沒有「物業稅」如此多。若我們簡單打八折後，被政府抽15%來計算，期內租金收入會跌至226萬元，實情買匯豐收息的收益相差無幾。 因此，初步結論是長線投資收租或收息角度看，原來股票與物業的分別不算很大，但連同升值角度來計算。買股票卻一定跑輸。如果沒有掌握最高位放售匯豐，按現在股價接近打回原形，售賣股票僅獲利約30萬元；反觀按今日沙田第一城細單位市值500萬元計，兩層樓賣樓可獲利800萬。 當然也有人會反駁，樓價只是滯後反映，真正跌勢尚未浮現，但我們同時也要衡量的是，今日樓市較受制較行政手段所影響，且業主供甩樓比例大增，可能反成為樓價較難大幅回調的因素。但如此推論，又是否代表現階段買樓吸引過買股? 又未必! 有兩點還要衡量。 第一，買樓跟買股不同的地方，是買樓可發揮槓桿效應；除非購買衍生工具，否則股票則較難發揮相關效力，這正是買樓比買股的優勝之處。然而，從另一個角度來看，08年海嘯後，股價及樓價同樣陷入低谷，基本上一地平貨任執；反觀今天股票跌至谷底，大家寄望反彈可期之時，私樓樓價的跌幅並不算明顯，反而卻在高位徘徊，未來哪一種工具上升空間較大呢? 是今日投資時要衡量的地方。