拆息大幅度下降，壓測要點計？

美國於週二宣佈減息半厘，而香港各銀行暫時維持最優惠利率（Prime Rate）不變，若未來環球經濟未見起色亦不排除再次減息之可能。而隨著減息，一個月銀行同業拆息（HIBOR）亦不斷回落，拆息下降令部分業主即時受惠，不用再以鎖息封頂供樓。而拆息下降對於壓力測試有無影響，壓測又應該點計？ 香港按揭計劃分為P按及H按。 P按計劃，是指以最優惠利率（Prime Rate)為基準，再減一個特定利率作為按息，如（P-2.75%＝2.5%）。選用P按嘅朋友，如果最優惠利率沒有變動，P按利率並不會改變。而壓測是以現行利率（2.5%）＋3%＝5.5%的情況，供款與入息比率不超過60%即可。 H按計劃，是以銀行同業拆息為基準，再加一個特定利率作為按息，如（H＋1.24%)，而且H按會設有一個鎖息上限（俗稱封頂），當同業拆息升過一個水平，借款人便以封頂作為按揭供款的利率，反之則用未達封頂之按息計算。而現時大部分H按封頂為2.5%，以今天HIBOR為1.19%，（H+1.24%）即（1.19%+1.24% ）＝2.43%，低於封頂2.5%，便取2.43%作為按息計算。 相對於P按，H按會因應HIBOR而有機會令每日按息有所不同，若未觸及鎖息封頂壓測應該拎邊個按息計算？如果揀係銀行同業拆息處於低位時申請，壓測係咪就容易啲過？以上疑問係過往筆者處理客人查詢時曾經被問過嘅問題。 事實上，H按計算壓測時會以鎖息封頂（現時大多數為2.5%）作為現行利率，再以鎖息封頂（2.5%）＋3%＝5.5%作為壓測之計算。即是話如果H按及P按鎖息上限一樣，計算壓測所需要的月入要求亦相同，並不存在銀行同業拆息低時H按壓測會較容易過的情況。