那些年我在經濟堂中學會了何謂「利率」-按揭篇

筆者小時候對於讀書興趣欠奉，唯獨覺得經濟科有啲唔同，上堂時並唔會覺得枯燥乏味。仲記得經濟科其中一個大題目就係「利率」，「利率」分為「名義利率」及「實質利率」，而近年低息嘅按揭市場令筆者諗起當年所學。 「名義利率」亦稱為貨幣利率，係資金提供者借出資金予資金使用者所得到的報酬。以按揭貸款為例，銀行作為資金提供者，而按揭申請人即為資金使用者。銀行收取按揭人利息作報酬，以目前按揭利率2.5%為例，呢2.5%亦稱為「名義利率」。 「實質利率」則為剔除通脹率後，資金提供者借出資金予資金使用者後可得到的實際報酬，而「實質利率」為「名義利率」減「通脹率」。以目前按揭利率2.5%及通脹率3%計算，實質利率＝2.5% – 3% ＝-0.5%，實質利率為負數。 呢個現象到底有咩啟示？ 筆者經常建議朋友申請按揭時，按揭還款期應該有咁長拉咁長，有幾多就借幾多！拉長還款年期除咗可以令每月還款減少，以減低還款壓力，當中更有「利率」考慮因素。觀乎每一個成熟經濟體系，基本上都會處於低息環境。假如按揭還款期為30年，按息不變情況下，今日嘅還款同30年後嘅還款係一模一樣。對於還款人而言，呢筆按揭還款應該會感覺愈還愈輕鬆。 由於有通脹存在，資產價格會隨通脹而增加，而同時間每筆按揭還款嘅購買力亦隨通脹而減少。例如以30年前嘅$10,000同今日嘅$10,000比較，購買力已經大不如前。30年前月入$10,000，生活質素應該相當唔錯；而今時今日月入$10,000，相信生活亦相當吃力。 由於有通脹存在，實際上香港按揭市場為負利率狀況，而且銀行更有為按揭客人提供現金回贈，令實際利率負上加負。即是話，借得愈多理論上就愈著數。 雖然按揭實質為負利率，但客人仍然要為借款支付利息，若多借嘅資金只放在普通活期存款戶口蝕通脹實屬不智。客人可以考慮將多借資金投放於穩健投資工具上收賺取利差，市場上有不少回報率達4% – 5%之穩健投資可供選擇。而銀行一般亦有為客人提供Mortgage Link戶口，客人可藉此對沖部分按揭利息。