「還息不還本」到底有無著數？

隨中美貿易戰及武漢肺炎雙重打擊下，香港經濟短期難言樂觀。 澳門賭場更因肺炎而關閉兩星期進行防疫工作，賭業乃澳門經濟命脈，關閉兩星期實嚴重打擊當地經濟。因此澳門銀行公會允許當地按揭客人可向銀行申請按揭貸款「還息不還本」，最長為期半年。隨後，中國銀行（香港）成為香港首間接受客人因經濟困難而申請按揭「還息不還本」，到底「還息不還本」有無著數呢？ 利息成本 按揭貸款每期供款相同，而供款部分分為「本金」及「利息」，而按揭利息是「息隨本減」。 舉個例，假設樓價$800萬做6成按揭，貸款額$480萬，按息2.5%，還款年期30年的情況下每月供款$18,966，全期利息開支為$2,027,689。 如果業主於第3年供款時申請「還息不還本」12個月，當時（第25期）尚欠本金為$4,579,586，每月利息支出為$9,560，「還息不還本」12個月，全期利息支出增加$114,720至$2,142,409。由於按揭利息是「息隨本減」，所以「還息不還本」12個月後未償還本金不會減少，仍然為$4,579,586。 只要按揭利息沒有改變，按揭供款每月均相同，此例子每月供款$18,966。從現金流角度，申請「還息不還本」12個月，12個月現金流流出減少$122,872，佔原來供款54%，但全期利息開支則增加$114,720，即全期利息開支增加5.6%，有無著數就真係見仁見智。 而如果業主於第20年供款時申請「還息不還本」12個月，當時（第229期）尚欠本金為$2,186,777，每月利息支出為$4,586，還息不還本12個月，全期利息支出增加$55,032至$2,082,721。由於按揭利息是「息隨本減」，所以「還息不還本」12個月後未尚還本金不會減少，仍然為$2,186,777。 從現金流角度，申請「還息不還本」12個月，現金流流出減少$172,560，佔原來供款75%，所以如果剩餘供款年期較短，「還息不還本」確實能大大減低短期之供樓負擔。 由於按揭利息「息隨本減」，較早期的供款當中「利息」部分佔較大比重，而愈後期「本金」佔供款比例會愈高。所以相對處於較早供款年期申請「還息不還本」，處於還款年期愈後者會更為著數。而是否有利閣下則視乎情況而定，亦歡迎大家向我哋查詢！