【連續十年樓價最難負擔城市】

早前國際調查機構Demograhia公布，全球最難負擔樓價的地區中，香港連續第十年排行榜首。他們歸納了全球8個國家、309個大城市，以「樓價」對照「年收入」來推算「負擔水平」，結果發現「香港樓價」已相等於「港人年收入中位數」的20.8倍，遠遠拋離第二位溫哥華的11.9倍，以及第三位悉尼的11倍。 香港樓價貴，對於這一點，相信你和我也不會否認，然而對報告的數字的解讀，我卻覺得有幾點要留意。首先，調查機構在統計各國的「樓價」及「收入」基準是否相同，均直接影響最終結果。 其中所謂「收入」，究竟是指「實質收入」，還是「除稅後的收入」? 這一點對整條大數會有影響。若我們抽出最難負擔樓價地區的頭幾位，會發現各國入息稅的稅階是有很大出入的。例如「英國」及「澳洲」最高稅階去到45%，緊隨「美國」也高見37%，反觀「香港」僅15%。若果沒有將這個因素計算在內，會誇大或低估部份地區收入。 根據報告，調查機構是以「家庭入息中位數」作為「收入」計算的基準，但以香港為例，政府統計處按季公布的「家庭入息中位數」，是可再細分「公屋」、「資助房屋」、「私樓」，以及「整體中位數」，並可就「所有任戶」以及「從事經濟活動的家庭住戶」作區分。幾個中位數也有高有低，究竟機構採用哪一個數字，也會直接影響比率高低。 事實上，單以「樓價」及「收入」來斷定香港為全球最難負擔的城市，似乎也忽略了其他影響置業負擔比率的因素，特別是按揭及息率。目前在香港買樓最大好處，是供樓利息仍然很低。本港供樓利率大約是2.5厘左右，也略低於現時美國及澳洲的3.375厘及3.62厘。所以雖然本港樓價是全球最難負擔，卻未必完全代表香港上車最困難，這兩點是有輕微分別的。