【由WETLAND SEASONS PARK開價看後市】

縱然去年一手新盤成交量創出15年新高，錄得超過二萬宗買賣，但發展商出貨步伐未轉慢，尤其去年年尾，當逆權運動有稍稍緩和跡象，發展商都把握時機賣樓，新地在天水圍的「WETLAND SEASONS PARK」就在這個背景下開價，首批142個單位，扣除最高18%折扣額後，即供均價11,388元，四字頭可以買到兩房單位，等於同區「嘉湖山莊」的現貨價。 以「嘉湖山莊」平均成交金額來計算，現時兩房平均價484萬，而三房則594萬。這個銀碼跟「WETLAND SEASONS PARK」的售價相當貼近，因為首張價單中，兩房單位折實480-577萬元，而三房則569-741萬元。這點也意味，即使區內業主平手賣樓，只要成功套現都能升格至該樓盤，可見發展商是有計劃地瞄準區內換樓用家。 從發展商角度，首張價單貼市價賣樓有幾個好處，最重要是要先收回一定成本。「WETLAND SEASONS PARK」本身是政府早年推出的限量地，115區的地皮成本價僅19.58億元。以首張價單計，若新地能悉數沽出首批貨源已可套現近9.5億元，也相當於地皮成本價的一半，之後可因應市況「歎慢板」逐步推售，或加價推售。 第二個好處就是製造話題，藉以先谷出全區一二手準買家，之後再慢慢「對付」他們。少量142個貼市價單位，可引誘出買家蜂擁入票，樓盤很容易在開售前出現超額多倍的狀況，變相製造出火熱的搶購氣氛。 當準買家進入售樓處，很自然會受到這種氛圍影響，前籌買家有樓揀固然會笑逐顏開；後籌買家原以為可以揀樓，但最終未能揀得到樓，自然是有種患德患失的心態。這個時候，當發展商再加推第二三批單位時，就算出現輕微加幅，他們也會孤注一擲重新入票。當新盤潛在供應量高近27,000個，相信「先低後高」的開價策略會繼續主導2020年的新盤市場。