【2019年樓市回顧及展望】

2019年即將進入倒數的半個月，今年香港可說飽受內憂外患困擾。中美貿易戰、逆權運動衝擊，對經濟影響逐步浮面；然而本港樓價卻影響輕微，全年埋單仍有3%升幅。 表面上，中美貿易戰將港股舞高弄低，理應間接影響樓市表現，而下半年本港出現逆權運動，當全城焦點集中社會議題，也理應打散港人買樓興緻；但實際上，香港樓市也因受辣招所扭曲，在這股力度的抗衡下，變相抵銷了負面因素帶來的影響。 辣招未完全鬆綁下的港樓市場，用家比例多於投資者，他們對出貨態度更見審慎。一來不少人早年入貨，持貨成本低企；同時換貨成本隨辣招上升，故心態上也是按兵不動。除非受個人特殊因素影響，否則業主在售樓過程時多數企硬，買賣角力的談判桌上仍以準買家佔下風，成為支持樓價的一個因素。 在這個前提下，準買家面向出路就在一手市場。雖然長遠來說，本港的一手樓可能出現供不應求，但短中線卻仍然充裕，當下一手供應高達93,000個單位，相當於未來四年按年有23,250個單位，故只要發展商隨社會及經濟氣氛，在價格上稍作調整，且提供高成數按揭，已足以搶佔二手市場客源。 因此，回顧2019年樓市，發展商採取「貨如輪轉」的去貨策略下，全年一手銷售量高達20,669宗，按年增長30%；一手銷售金額則因採貼市價賣樓，而錄得2196.62億，相當於每宗成交價1,063萬，按年回落24%。至於一二手成交量，就由昔日的三七比，進一步扭轉至四六比，也反映了新盤搶佔二手客的實況。 2020年樓市又何去何從? 當大家一面倒認定，明年經濟轉差，企業倒閉潮在新年後陸續出現，並刺激失業率不斷向上，最終必然衝擊本港樓市；我卻反而認為情況不至於太過悲觀。縱然本港失業率回升至3.1%，一般人會聯想到失業就等於供不起樓，業主有劈價賣樓壓力，但實情過去港人善於打逆境波，對環境的適應是不容小覷的。 回看歷史，在97年金融風暴後，業主普遍供樓利息高達九至十厘，當時樓價同步回落下，但港人仍咬緊牙關支撐下去，是其後的五年，在多條防線也失守下，包括樓價跌至「資不抵債」，以及租金大幅失守至做租客更划算下，才令港人選擇棄守磚頭。如果本港經濟未差到這個地步，我深信業主仍會繼續擁抱物業。