放寬按保，建期付款要小心！

施政報告2019確定放寬按揭保險，首置人士購買800萬以下物業最高可承造9成按揭。政策出台後，新樓盤選用建期付款比例大增，皆因新按保政策只限已落成住宅物業。首置客買入樓花物業時，若選用建期付款，只需繳付首期，尾數待物業落成後再向銀行申請按揭上會，便符合新按保「已落成住宅物業」之規定。然而，為咗可以受惠於新按保政府而選用建期付款嘅朋友，有幾點需要注意！ 1. 成交時估價不足之風險 若配合新按保政策選用建期付款，按揭需要在物業落成後才向銀行申請按揭，銀行審批會參考當時物業之估價以作為批出按揭之標準，當中涉及估價不足的風險。 舉個例，若物業成交價為800萬，申請9成按揭借720萬。但在物業落成時不幸遇上樓市下行，物業估價下跌1成即720萬，而銀行最多只能批出720萬的9成，即648萬。變相申請人需要額外抬72萬上會去成交物業。 既然過往經驗，甚少出現以上狀況，但選用建期潛在估價不足的風險實在需要考慮，否則到時候籌旗失敗就欲哭無淚。 2. 建期付款折扣較少 對於發展商而言，若能更早收回現金對公司發展更為有利，所以發展商在銷售樓花時，傾向對選用即供付款方式嘅買家提供更多折扣優惠。而由於即供的付款方式未能受惠於新按保政策，所以想買800萬樓做9成上會，選用建期變相樓價會較貴。 若想享受即供的折扣優惠而又想受惠於新按保政策，仍有一個方法可以參考。 發展商一般都有提供一按及二按，首兩至三年按息與銀行按息差不多，唯首兩至三年「平息期」過後按息會大幅增加。而客人可以先用發展商一按或二按上會，在物業落成後將整個發展商一按或二按轉按至銀行，減省利息支出。 不過需要注意，正如第一點提及如果樓價下跌則有機會未能轉按，客人便需抬錢轉按或捱貴息。