【為何逆權運動下樓價仍跌不落?】

抗暴之戰未平息，本港經濟陷入技術性衰退，零售業提前步入寒冬，但本港私樓樓價卻不受影響。反映實時樓價的「中原城市領先指數」，用今日樓價對照年中歷史高位，實情僅輕微回落半成水平，彷彿活於平衡時空。 有人認為，香港供不應求局面未扭轉，是逆市中托穩樓價的主因。發展商施工進度緩慢有關，減少了市場供應。翻查屋宇署公布接獲「施工同意書」的數字，首三季僅得6,327個單位，比起去年同期10,307個，大幅滑落近40%水平，然而這個論點是否正確? 若我們將屋宇署「施工同意書」的數字，跟運房局按季公布的「施工量」相比，似乎很容易會得出相反結論，事關運房局剛公布，首三季一手施工量累計有14,500個，以本港過去五年平均每年吸納16,960個一手單位計，供求趨向平衡才對。 對照過去五年數字，明顯見到「運房局」及「屋宇署」的兩組統計數字出現嚴重背馳。例如在2014年，全年「運房局」統計有17,300個單位施工，然而「屋宇署」卻只錄得6,257個單位，偏差幅度達64%；以至去年情況也相同，「運房局」統計有18,400個，惜「屋宇署」只統計到12,676個，偏差超過30%。 何以兩組數字均反映發展商施工進度，但結論卻是南轅北轍? 背後又跟這兩組數字的統計基礎不盡相同有關。 屋宇署所表述的是項目獲發的「施工同意書」，但一個項目獲取「施工同意書」，只代表發展商可以起樓，但不代表發展商要即時動工起樓。倘若發展商真正施工時，屆時要再向屋宇署遞交「動工通知」；反觀，運房局統計的「施工量」，則純綷以「動工通知」作為依歸，故兩組數字反映時序並不一致。 所以，要了解未來真正起樓的「施工量」，參考運房局數字會準繩一點。也因此從這個角度看，未來三至四年的一手供應，並未出現過份危機。因此，與其說供不應求托穩本港樓價，我反而認為，政府以行政手段嚴重扭曲樓市，才是樓價易升難跌的主要因素。