如何將新按保政策發揮到盡?

《施政報告》放寬樓按近兩個多星期，各區出現不同程度的反價及封盤，正好反映準買家擔心「遲買愈貴」的憂慮。對新於新按保政策，《胡．說樓市》收到不少觀眾查詢，其中有一對從事公務員的夫婦的個案，就心思思自己能否受惠今次政策，以換入更大單位。 兩夫婦本身持有一層市值約680萬元的兩房單位，但由於育有三名子女不夠住，故他們早年已決定採用「以租養租」方式，在同區另租三房居住。原持有的兩房單位，他們以16,000元放租，在扣減每月供款約8000元後，每月還有約8000元可幫補租樓，變相他們只需多付17,000元，就夠冚三房月租25,000元的單位。 未公布《施政報告》前，在同區購置一層三房單位，樓價差不多要一千萬元。若果他們不賣樓套現，在首期起碼五成的前提下，也要有500萬元現金才買得起。然而，就算選擇賣走兩房單位，在扣除尚欠銀行300萬元的貸款後，未扣除雜費開支也只僅能套現380萬元，變相要需額外多付120萬元首期才可買入。 因此今次政策鬆綁，一層1000萬元物業，換樓客只需付20%首期，他們大約有200萬首期已可換樓，故也令他們衍生應否沽貨換樓的念頭。按正常途徑樓換樓的程序下，連按保上會月供32,926元，月入有94,380元可過壓力測試，兩公婆收入絕對是供得起綽綽有餘。 除了賣樓套現，他們還有其他選項嗎? 在未有新政策前，他們選擇為舊有物業加按只能套現108萬元，並不足以應付新樓首期。但如果他們選擇運用按保轉按及加按套現，之後再買入大單位，操作上是否可行? 首先，按揭證券公司並不容許轉按時谷大貸款額，除非他們能運用「甩名」或「加名」來先進行「內部轉讓」。 因為「內部轉讓」會被視為來「新成交」，他們僅需按物業價值及轉讓業權比例，來繳交低門檻的釐印費，而在這個情況下，按揭證券公司是會接受按保申請，變相利用這個灰色地帶轉按及加按，可釋放舊有物業價值。若以兩夫婦的例子，舊有物業在支付保費下轉按，理論上可套現244萬元。 只是成功套現244萬元後，以一層一千萬元的物業，透過借按保變相只需付20%首期，理應可以購買新物業；然而由於他們屬「兩夫婦」關係，而其中一方已持有一層物業，按揭證券公司會質疑物業並非自住，所以新物業再透過借按保未必可行。即使成功游說按揭證券公司物業為自住，若買入新物業時需透過擔保人購入，新舊物業相加供款不多於35%，以及要通過加息三厘壓力測試，供款佔入息不多於45%。