落成量大落後

逆權運動下，港人看淡樓市前景，少部份業主開始面對現實減價賣樓，所以預計樓市調整勢頭會持續。但長遠樓市又何去何從? 似乎也需還原看基本因素，包括衡量息口走勢、就業市場在內的經濟因素，以至未來供應是否短缺。 從供應角度來看，若我們翻查差估署資料，今年首八個月的一手私樓落成量，暫時只得6,260個單位，比起政府預測全年20,415伙落成，達標率只得31%。要在餘下四個月追回落成量失地，相信機會也是微乎其微。套用這個數字，這豈不是代表本港供應短缺，間接有利托穩本港樓價? 但實際上，私樓落成量高低，跟我們了解未來供應的關係不算太大。一方面，政府慣於高估每年私樓落成量，故跟最終落成量去比，總有一定偏差。以過去五年為例，政府預計有100,074個單位落成，但實際落成量僅得80,369個，較預算少足兩成。其中在2014年至16年之間，每年政府也多估實質落成單位，幅度介乎14-20%之間。 落成量不代表未來可發售的供應，背後也跟不少單位在入伙前已成功售出有關，尤其政府在2013年放寬樓花預售期限至30個月，變相在入伙時，基本上已售出了大部份單位。我們翻查2013至2018年數字，入伙前售出比率達到72%-93%之間，所以用落成量並不能用來預視未來的住宅供應。 要了解未來供應，更直接是看運房局每季公布的供應數字。截至2019年第二季為止，未來三至四年，一手供應共有93000個單位，也等於平均按年有23250個，短期內本港一手供應仍算充足。但市場放眼的是三至四年後的情況，只因政府接納了長策會建議，未來推地量會減少至每年13500個。若按平均按年大約15,000個單位的一手吸納量來說，長遠都是供不應求的。