何謂成功撈底?

逆權運動下的本港樓市，大家一面倒認定會調整。上次我們說過準買家入市心得，問題是，我們從何得知單位值搏、而自己成功「撈底」? 近期坊間都說，樓價會由高位回落一成，部份投行甚至說，樓價要跌足兩成以上。言下之意，如果遇到放盤較高位回落兩成，就可視為出線筍盤。然而對於這個說法，我覺得有點虛無飄渺，只因跟股市不同，樓價很難「APPLE TO APPLE」地比較。 舉例，「嘉湖山莊」兩房歷史最高位是575萬元，但來到風雨飄搖的八月份，這個屋苑卻出現兩單跌穿五百萬的交易，分別是485至495萬元，也等於較高位回落一成半，但這是否代表很平? 單看面數的確是! 但我們不知道的是，究竟這幾個單位的景觀、樓層，內櫳質素是否絕對相同? 幾個單位之間的可比性又有多大? 純粹比較價位，準買家會覺得自己買平很多，但實情不代表準買家一定撈底。 可以多舉個例子，天水圍「栢慧豪園」兩房最高價638萬元，但上個月我們卻見到三宗僅以600萬元售出的兩房，對照高位回落6%。但實際上，當時最高價的單位是在1期3座高層C室，是一個可以望透「天水圍公園」景觀的一線單位；反觀上月幾宗六百萬的成交只望內園，相互之間的可比性並不高。 實際上，市淡可以摸頂，同樣市旺也可以撈底，很多時我們選購一個單位，根本市況好壞關係不大。反之對用家來說，一旦遇著心頭好的話，我相信就算較市價高，準買家也不計較在逆市下追價吸納。 所以，我個人反而建議，準買家應對照銀行估價是否估得足，背後並不是要看自己買貴買平多少，而是在借貸上的實際考慮。因為一般上車客買樓，能夠一炮過找清的並非多數，很多也依賴銀行按揭。銀行愈是估足價，日後上會時要抬錢的機會就愈細。