2019/08/19
文博
近日香港社會發生咗好多不愉快事件，筆者亦寄望香港快啲好過來。先撇除政治唔講，近日嘅社會氣氛的確對香港經濟做成一定影響。要知道，一個成熟嘅金融城市能夠吸引外資係當地投資，其中一個極具重要嘅因素就係政治穩定。
相信一眾有樓之人亦擔心若然情況持續落去，樓價大跌就會做成身家大縮水。咁到底有無方法可以協助大家對沖今次事件所做成嘅風險？
如果大家實為大淡友，睇淡樓市，大可以而家就將手上物業放售。係不明朗市況下採取「現金為王」嘅策略。不過香港人經過多次歷史教訓，相信唔會再輕易將手上物業賣出，而當年好多人就係因為賣咗樓，之後後悔莫及，甚至乎有人賣咗樓之後到而家都「上唔返車」。
所以筆者假設大家都唔會將自己嘅物業放售，係呢個大前題下可以做啲咩呢？
其實物業極受香港人歡迎，其中一個主要原因係其變現能力。由於銀行十分歡迎客人以物業作為抵押品而批出按揭貸款，一般不涉及高成數按揭嘅個案，大概一個月時間便完成整個程序，以不動產嚟講變現能力亦算高。
要對沖樓市下行風險，簡單一個方法就可以，就係將物業「按到盡」！此話何解？等筆者同大家分析一下…
假如物業係早幾年買入，相信物業價值應該都有升無跌。
舉個例：
物業早年以500萬買入，現欠按揭250萬，現時物業估值800萬。
若將物業「按到盡」，最多可以480萬，扣除原有按揭250萬，即可轉按套現230萬。
而按多咗嘅230萬，係沒有其他財務安排嘅情況下，可以全數放入銀行提供嘅高息戶口（Mortgage-Link），對沖利息開支。
而將來樓市都不外乎三個情況：1.升 2.跌 3.無升無跌
1. 樓價升
若然樓價上揚，業主們可以繼續享受物業升值而令財富增加，而額外套現嘅現金亦無需利息成本。
2. 樓價跌
如果樓市真係下行，轉按套現已經為大家鎖定過去幾年樓價上升所帶嚟嘅利潤。只要大家準時還款，即使樓價下跌，一般情況銀行亦不會Call Loan。而在市況調整嘅情況，手持現金亦可以作出其他財務上嘅部署。
3. 唔升又唔跌
一句講晒，業主們可以繼續乖乖地準時供樓，借多咗嘅部分繼續留係Mortgage-Link唔使俾利息。
總結而言，即係話「按到盡」實為一種輸打贏要嘅安排！唔按你就笨！
如果大家有留意最近嘅成交，多區物業開始出現減價轉手嘅情況。趁而家銀行估價仲未有大幅度調整，及早安排轉按套現鎖定利潤，為未知嘅後市盡早部署！
（文章內容純屬作家個人意見，並不代表本網頁立場）
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