銀行估價與樓價背馳的影響性

樓價指數再創新高，但銀行估值卻有所回落，不單影響新造樓按業主的物業估值，對希望趁高位加按套現的業主，也未必能夠加按到盡。尤其當多間大型銀行積極削減現金回贈及提高封頂樓按息率，轉按業主所賺取的現金更少。 銀行估值跟實時樓價背馳，往往因銀行主要參考「土地註冊處」的紀錄作估值，但由於送交田土廳紀錄帶有約一個月的滯後性，在早幾個月樓市略回調下，銀行需相應下調估價，間接導致今日實時樓價再創新高下，銀行估值卻追不上。 估價不足，對新造樓按的業主來說影響最大，只因業主有機會要捧差價上會。舉例一個600萬元物業，估足價情況下，兩成首期僅需支付120萬，八成餘額480萬向銀行借按揭上會。 估價下調一成，變相物業價值只剩餘540萬。銀行按估值批按揭，八成按揭就只會批出432萬元貸款額，變相有48萬元的差價要由業主自己承擔。一來一回下，估價跌一成，首期就需大增四成，對剛準備上車、而手頭資金「掹掹緊」的業主，額外抬錢很容易大失預算。 估價不足第二個影響，就是對於打算高位加按業主，能賺取的金額會減少。以「沙田第一城」兩年前成交個案為例，當時一個實用327呎的單位，成交價483萬元，八成按揭借貸款386萬元。以一般兩年罰息期就轉按推算，兩年後尚餘貸款額368萬。 在銀行削回贈、加樓按息口及估值下調的前提下，這位業主還能套現多少? 由於期內「銀行估值」按季回調2%，本來最高估價633萬的單位，現時下調至621萬，加按套現金額會由原來11.8萬，一下子減少至4.6萬，幅度大減六成。同時，「現金回贈」也因由原本貸款額2.1%縮減至1.5%下，業主轉按賺取回贈的金額會由原本7.8萬元，縮減至只得5.6萬元。兩者相加，轉按套現獲得金額只餘下10.2萬，較之前大拿拿取少一半。