新居屋潛在購買力有多少?

反送中條例鬧得滿城風雨，特首林鄭月娥表示，未來會將重心放在經濟及民生上，但是否做得到卻是未知之數。五九折推售的新居屋，累計收到超過32萬份申請表，打破了自2014年政府推出新居屋後的新高，但以今期可供發售的4,898個新居屋計，等於有315,102個買家會落空。 這批落空的潛在買家，眼前有什麼出路? 除非本身沒有迫切的置業需要，否則他們只能繼續「死守」下一期新居屋，又或者在私樓市場尋找居所。以今次白表申請者的資格倒轉推算，究竟哪類私樓會最受惠? 今期白表申請資格，單身人士月入上限29,000元，以供款佔入息一半的準則推算，最高可負擔貸款額是373萬元。連同單身人士本身滾存的資產上限100.5萬，如果全數當作首期置業的話，最高可以買到474萬元的物業。 問題是，當樓價持續升溫，現時樓價仍在500萬元以內的物業又有多少? 若以十個主要屋苑為例，被視為樓價最相宜的「嘉湖山莊」，實情上月只得一宗成交低於500萬元，就是「樂湖居」11座一個中層F室單位，作價448萬元，至於下一宗成交已經跳升至五字樓上。至於「沙田第一城」，上月最低成交價490萬元，其餘也一律要五字起跳。 翻查土地註冊處的資料，低於五百萬元的成交，今年首五個月只得6,666個單位，佔整體成交量29,892宗的22%，按比例計也比起2018年大幅銳減。事關去年低於500萬元的住宅買賣，累計有15,092個單位，佔整體成交量26%。這也說明，就算白表買家未能抽中新居屋，但也未必一定可刺激到私樓市場的交投。