貿易戰重燃下的樓市攻防策略

近期貿易戰升溫，令原本谷底回升的樓市似受影響，準買家心態都抱觀望態度，但若抱逆向思維態度，買賣雙方愈是處於膠著狀態，準買家與業主的地位也愈趨平等，自然有可能突圍而出，成功鋤價入市，但當然背後一切還看準買家對前景有多悲觀。 不過從筆者角度，無論貿易戰發酵至什麼水平，目前樓市有一些基本面是並沒有轉變的，包括全港沒有按揭在身的業主，比例也是一路路向上調。根據政府統計處數字，全港約有79.9萬戶家庭並沒有按揭在身，佔私樓總存量高達65.7%，比例較十年前52.5%大幅提升。 這個比例反映什麼? 我們嘗試代入業主角度想想，若他們本身沒有太大經濟壓力，並沒有「貿貿然」沽貨離場誘因。這類物業財務自由的業主，在過去物業市道穩步上揚下，絕對有條件將手持物業翻按套現，變相成為另類生金蛋工具。就算市道真的回落，在無按揭的前提下，選擇退守放租也有很強防守性，也解釋為何近幾年樓市都由業主市主導。 同時間，也因為業主的惜售，令到釋出市場的二手盤源愈減愈少。政府努力增加一手供應原意用來補足市場缺口，但未來供應量自去年掂住98,000伙後已見頂回落，最新只得93,000伙，而且隨著政府扭轉公私營供地比例至七三比，日後每年供地量銳減至13,500伙的大前提下，更難滿足市場需求，結果最終仍是業主佔上風。 根據差估署資料，現時中小型住宅平均樓價704萬元，六成按揭，攤分最長30年還款期，月供大約16,500元，比起租樓17,000元，供比租更加划算。更重要的是在供樓支出中，息本比例仍是五五比，怎計仍是供樓划算。因此對準買家來說，要在供租之間作出抉擇，有能力都會傾向供樓。所以雖然貿易戰重燃，令樓市徒添幾份利淡因素，但當基本面未有太大轉變時，走勢都傾向大漲小回。