大灣區置業錦囊—反租

大灣區風光無限，隨著內地實施限購令，不少「商品公寓」也成雨後春筍，背後需注意事項，上集已跟大家詳談不少。其實除了「商品公寓」，近年不少內地開發商也來港傾銷商鋪，聲稱三四十萬元可買鋪投資，他們還多以「反租」作招徠，但實情真的如此吸引嗎? 所謂「反租」，實際操作類似香港「租金回報保證」計劃，在購買物業後將經營權交予發展商，由他們統一協助管理及出租，業主每年收取固定分紅。往往起首兩至三年會有一個百分比的固定分紅，其後幾年則按照當時的租金收益，負責出租的營運商扣除一定手續費後，收益撥歸小業主。 由於起首幾年，固定分紅百分比往往高達10-15%以上，也即時令準買家眼前一亮，然而準買家卻不知道該分紅比例，實情早已在樓價反映出來，發展商以高溢價發售商鋪，變相實情分紅也是來自消費者口袋。更重要，其後幾年的租金收益，往往要視乎當時的租務環境，背後又跟營運者的經營手法有關。倘若經營不善，可導致整個商鋪十室九空、水靜鵝飛，準買家回報期也是遙遙無期。 事實上，很多時這類提供「反租」的格仔鋪，往往規定一段時間內需交出經營權予發展商管理，這也意味業主就算想自己取回經營也不可能。筆者曾到訪一個珠海大型超級市場，開發商將整個超市分拆出售後，會繼續由超級市場租賃十五年，故此準買家實情只買入虛擬的幾格階磚，要待十五年後超市搬走，開發商才會用磚牆分隔鋪位予買家。 十多年後會發生什麼事，根本無人知曉。過去也有很多內地格仔鋪，出現開發商走路先例。部份開售的商鋪更是五證不齊的「小產權」貨種，最終損失就是真金白銀付費買鋪的消費者。因此面對這類以「反租」作賣點的投資工具，大家更應打醒十二分精神。