大灣區置業錦囊

隨著大灣區規劃綱要出台，「大灣區」三個字炒得更加火熱。內地發展商也趁著機會大搞內地樓睇樓團，務求力谷港人北上置業的購買力，問題是內地置業是「機遇處處」抑或「危機四伏」呢? 背後就要了解清楚各類風險。 因應內地樓市過熱的問題，內地政府自2016年起已實施「限購令」，但各地執行力度及時間卻有所不同。以「珠海」為例，在當地購買一手住宅是需要繳交五年以上社保，證明在當地有工作、有實際居住需要才可入市。至於在「深圳」，就容許港人家庭如未持有內地任何物業，且只作自住用途，可限購一伙，而「廣州」部分地區則需出示工作或在學證明。 但既然這些地方也有限購令，何以大灣區的樓仍可來港推售? 背後跟來港推售的樓盤並非住宅，而是不受限購令規管的「商品公寓」有關。內地發展商多以「高樓底」作招徠，並強調「買一層送一層」。多數發展商交樓時，會先通過政府部門審批，之後在交樓時才再協助買家利用高樓底加建一層，藉以用盡空間。 跟「住宅」最大分別，「商品公寓」的土地年期只得40年，比起住宅70年短了一截。到期後情況如何呢? 多數內地代理對這個問題也會避重就輕，強調只要業主向政府補地價續租就可以，但當然實際金額多少，現在仍是未知之數。事實上，除了「土地年期」有分別，「商品公寓」的水電費也較「住宅」為高，買樓所需要繳付的「契稅」也需用最高3%的稅階計算，而不會獲得任何寬免。 更重要一點就是「按揭年期」。雖然這類「商品公寓」可獲住宅一樣的按揭息率，在內地承造按揭息率約為4.9厘，但貸款年期卻只得十年，跟一般住宅是有顯然分別。由於在香港的借貸成本相對低企，息率約兩厘左右，故內地代理均會游說買家在香港借私人貸款，並一炮過找清樓價。究竟值搏與否，準買家需自行計算。