《夫婦置業之精明利用首置》

「置業」以及「結婚」實為香港人成世人其中兩件最重要嘅事，但呢兩件事彷彿又好似係一件事。 相信大家都經常聽到「買樓結婚」，時下好多人將呢兩件事捆綁一齊，感覺就好似買唔到樓就唔結婚。 往時一對夫婦置業多會以聯名形式買入物業；而近年則多以夫婦其中一人持有物業。 究竟原因何在？唔通真係好似電視劇同電影啲對白咁，老婆對住老公講：「結左婚之後，我嘅錢係我嘅；你嘅錢都係我嘅」。 事實上，由家庭理財角度出發，夫婦以單名買入物業確實有好處。 香港人熱愛「磚頭」已經唔係新聞，而近年更有一個好流行嘅詞語，亦都係大家都嚮往嘅願境「一生三宅」；即一生人有三層樓「揸手」。 如果一個家庭打算持有多過一個物業用作收租，以單名買入物業可以節省相當多印花稅開支。 從價印花稅： 2016年11月5日或以後，香港永久性居民在香港沒擁有任何住宅物業，俗稱首置，買入物業嘅印花稅支出以舊稅率（第二標準稅率）計算，最高為樓價之4.25%。 若住宅物業是以公司名義買入，或個人以非首置身份買入，印花稅支出則劃一以新稅率（第一標準稅率），樓價之15%計算。 當家庭第一個物業以夫婦聯名方式持有，係購買第二個物業時無論是先生名下抑或太太名下持有，由於二人不符合首置規定，均需以新稅率（15%）支付印花稅。 若第一個物業以夫婦其中一人單名持有，在買入第二個物業時則另一人以首置方式買入，印花稅最少可以節省樓價（15%-4.25% ）＝10.75%的印花稅。 另外，過往夫婦以聯名方式買入第一個物業，絕大部分情況二人均會為按揭借款人。 這個情況，若夫婦買入第二個物業時第一個物業的按揭未供滿，第二個買入的物業最高可做按揭成數便會低一成。 以今時今日香港嘅高樓價，按揭成數一成即數十萬，對大部分家庭而言亦不是一個細數目，按揭成數減一成更可能會影響到家庭財務上的安排。 所以如果閣下家庭打算持有多於一個物業，可以參考以下操作： 情況一：若夫婦二人嘅入息都能通過壓力測試，則以其中一人單名買入第一個物業，另外一人再買入第二個物業。即可做到一層自住，一層收租嘅效果。 情況二：若夫婦二人，其中一人入息能夠通過壓力測試，另外一人入息未能通過壓力測試。以「夠計數」者買入第一個物業，另一位則可待加人工或有筍盤時再買入第二個單位。 情況三：若夫婦二人以單名形式均未能通過壓力測試，可以其中一人作為業主，另外一位則作為擔保人。作為擔保人係未來需要置業時，壓力測試以及按揭成數將受限制，但仍可以首置身份買入第二個單位節省印花稅支出。另外，隨時間過去，剩餘按揭會減少而業主入息增加，當業主以個人入息都「夠計算」時，可透過轉按形式將擔保人甩名。到時買入第二層物業時便能減少限制。