2018-08-03
經濟日報
兩大知名資深投資者，最近合共推出逾百億元物業放售，到底為市場帶來一個甚麼信息，是否因為看淡後市？
上星期有測量師行表示，獲兩業主委託，放售多項物業，兩人分別為大鴻輝及鄧成波，可以說是知名大孖沙，非常具分量。大鴻輝料放售23個物業，總建築面積約11.2025萬平方呎，意向價約45億元，包括旺角星際城市商場逾60個商舖、新界荃灣及屯門民生區的舖位等。
大鴻輝波叔 放百億物業
至於舖王波叔部署推出16項物業標售，首批12項，包括灣仔軒尼詩道168至170號煥然樓全幢、屯門藍地地盤、旺角銀城廣場逾5成業權、西貢親民街舖位，市值逾80億元；另有4項物業待定，料最終有100億元物業放售。兩大孖沙齊齊大手放盤，成市場談論焦點。
分析是否看淡後市繼而要散貨，就要看看兩大投資者策略及出入貨表，如果有賣有買，應該視為貨如輪轉，相反若有出無入，估計為求套現資金，待市況回調才考慮再入市。觀乎兩人上半年表現，其實絕對不手軟，大鴻輝近年將資金集中於地盤重建，主要涉及商廈，如數月前以8.1億元購入干諾道西晉逸海景精品酒店，計劃合併鄰近地盤，單計地盤面積共約2萬平方呎，將重建成甲級海景商廈，提供約30萬平方呎樓面，投資額估計逾70億元。資金轉在商廈上，似換貨多於散貨。
至於舖王波叔，近期出手無停過，近兩個月，他先後以16億元購入葵涌光輝凍倉工廈、以及25億購尖沙咀金馬倫道銀座式商廈，再加上集團近兩年發展酒店，需要一定資金。兩人出貨套現，似乎反映兩位舉足輕重投資者在轉型，由投資者變成發展商，不再靠一買一賣獲利，而是以項目發展為主。若集中火力攻大型項目，也是對後市投信心一票。
那兩人是否全面睇好後市？又似乎不是，細心分析兩人放售物業，得出一個共通點，就是以放售舖位為主。波叔推出70至80億物業，最高價值是旺角西洋菜南街銀城廣場逾5成業權，涉17至18億元，連同西貢、尖沙咀，舖位價值佔逾半，還未計一些旺角重建地盤，當中最高價值也是涉及商舖；至於大鴻輝放售信息就非常清晰，商舖佔逾9成，不乏位處旺角等核心地段，持有多年的一二線街舖（當然他仍保留廣東道最貴重舖位）。兩人同時放舖，最低限度有一個信息，就是對商舖前景抱有懷疑。
消費轉型網購 影響舖租
據戴德梁行數據顯示，4大零售核心區：銅鑼灣、尖沙咀、中環及旺角，今年首季舖位租金，較2013年高峰期，下跌最少4成，個別重災區如銅鑼灣區跌幅高達56.4%。次季舖租則略為反彈，除了中環空置情況較多外，其他各區商舖租務活躍，舖租回升約2%。
零售即使走出谷底，仍是受兩大因素影響。昔日舖租倍升，因奢侈品高價搶舖，現在內地客消費模式轉變，再沒有出現豪花掃鐘錶珠寶場面，消費相對理性，加上送禮習慣改變，零售商仍難再高價搶舖。
另一因素是網購，近日跟米蘭站創辦人姚君達傾談，他對零售及舖租甚了解，認為5年內舖租難有運行，看淡最大因素是網購會衝擊傳統商舖，市民網購的比例只會有增無減，傳統商舖作用遜於以前。
撰文 : 唐榮