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資深投資者出貨 睇淡?換貨?轉型?

2018-08-03    經濟日報
兩大知名資深投資者,最近合共推出逾百億元物業放售,到底為市場帶來一個甚麼信息,是否因為看淡後市? 上星期有測量師行表示,獲兩業主委託,放售多項物業,兩人分別為大鴻輝及鄧成波,可以說是知名大孖沙,非常具分量。大鴻輝料放售23個物業,總建築面積約11.2025萬平方呎,意向價約45億元,包括旺角星際城市商場逾60個商舖、新界荃灣及屯門民生區的舖位等。 大鴻輝波叔 放百億物業 至於舖王波叔部署推出16項物業標售,首批12項,包括灣仔軒尼詩道168至170號煥然樓全幢、屯門藍地地盤、旺角銀城廣場逾5成業權、西貢親民街舖位,市值逾80億元;另有4項物業待定,料最終有100億元物業放售。兩大孖沙齊齊大手放盤,成市場談論焦點。 分析是否看淡後市繼而要散貨,就要看看兩大投資者策略及出入貨表,如果有賣有買,應該視為貨如輪轉,相反若有出無入,估計為求套現資金,待市況回調才考慮再入市。觀乎兩人上半年表現,其實絕對不手軟,大鴻輝近年將資金集中於地盤重建,主要涉及商廈,如數月前以8.1億元購入干諾道西晉逸海景精品酒店,計劃合併鄰近地盤,單計地盤面積共約2萬平方呎,將重建成甲級海景商廈,提供約30萬平方呎樓面,投資額估計逾70億元。資金轉在商廈上,似換貨多於散貨。 至於舖王波叔,近期出手無停過,近兩個月,他先後以16億元購入葵涌光輝凍倉工廈、以及25億購尖沙咀金馬倫道銀座式商廈,再加上集團近兩年發展酒店,需要一定資金。兩人出貨套現,似乎反映兩位舉足輕重投資者在轉型,由投資者變成發展商,不再靠一買一賣獲利,而是以項目發展為主。若集中火力攻大型項目,也是對後市投信心一票。 那兩人是否全面睇好後市?又似乎不是,細心分析兩人放售物業,得出一個共通點,就是以放售舖位為主。波叔推出70至80億物業,最高價值是旺角西洋菜南街銀城廣場逾5成業權,涉17至18億元,連同西貢、尖沙咀,舖位價值佔逾半,還未計一些旺角重建地盤,當中最高價值也是涉及商舖;至於大鴻輝放售信息就非常清晰,商舖佔逾9成,不乏位處旺角等核心地段,持有多年的一二線街舖(當然他仍保留廣東道最貴重舖位)。兩人同時放舖,最低限度有一個信息,就是對商舖前景抱有懷疑。 消費轉型網購 影響舖租 據戴德梁行數據顯示,4大零售核心區:銅鑼灣、尖沙咀、中環及旺角,今年首季舖位租金,較2013年高峰期,下跌最少4成,個別重災區如銅鑼灣區跌幅高達56.4%。次季舖租則略為反彈,除了中環空置情況較多外,其他各區商舖租務活躍,舖租回升約2%。 零售即使走出谷底,仍是受兩大因素影響。昔日舖租倍升,因奢侈品高價搶舖,現在內地客消費模式轉變,再沒有出現豪花掃鐘錶珠寶場面,消費相對理性,加上送禮習慣改變,零售商仍難再高價搶舖。 另一因素是網購,近日跟米蘭站創辦人姚君達傾談,他對零售及舖租甚了解,認為5年內舖租難有運行,看淡最大因素是網購會衝擊傳統商舖,市民網購的比例只會有增無減,傳統商舖作用遜於以前。 撰文 : 唐榮