細價樓「炒上炒」

近期內地收緊境外保險、股票投資限制，樓市交投放緩。但是整體樓價未受太大衝擊，二手短炒持續活躍，半新盤市場頻錄「炒上炒」個案，甚至連公屋亦錄得短炒獲利個案。 根據中原地產統計數據顯示，市場共有1,348個持貨不足1年（2025年9月購入起計）的短炒放盤個案，較去年同期統計的1,049伙，大幅上升近3成，可見樓市全面撤辣後，二手炒風逐步上升。 而差估署樓價指數連升13個月，短炒獲利個案如雨後春筍般湧現，市場甚至出現炒上炒個案。例如錦上路站柏瓏II第1座低層B7室，實用面積352平方呎，屬於1房間隔，原本叫價688萬元放盤，輕微議價後以663萬元易手，呎價18,835元。原業主今年4月才以620萬元購入，持貨約4個月，帳面獲利43萬元，升值約7%。 資料顯示，單位早於2022年以691萬元一手售出，惟買方沒有如期完成交易。發展商2025年10月大幅減價2成，以約550萬元重售，一手買家今年4月即以620萬元脫手，獲利70萬元，第二手買家持貨約4個月再以663萬元脫手，短短約10個月時間，單位兩度轉手累積升值21%。 其次，元朗朗天峰2座低層E室，實用面積288平方呎，屬於1房間隔，7月中以430萬元易手，呎價14,931元。投資者今年3月以約380萬元購入，持貨約4個月，是次易手帳面獲利50萬元，升值13%。事實上，單位2025年才一手以317.5萬元售出，相隔約1年半兩次轉售，帳面累升112.5萬元，升幅達35%。 再者，粉嶺聯益街北映薈低層B室，實用面積274平方呎，屬於1房間隔，單位於去年12月發展商以309.1萬元一手售出，今年3月首次二手短炒轉手，成交價356萬元，至6月再次短炒轉手，成交價388萬元，呎價由11,281元炒升至14,161元，大約半年間已經出現短炒兩次，累積上升26%。 公屋市場 亦連錄短炒獲利個案 除了半新盤市場出現大量短炒個案外，近月連公屋市場也連錄短炒獲利個案，例如觀塘翠屏（北）邨翠榕樓中層24室，實用面積381平方呎，屬於2房間隔，原本叫價338萬元放售，議價後以310萬元（已補地價）易手，呎價8,136元。投資者今年初在銀主盤市場以273萬元（已補地價）購入，持貨約5個月，帳面獲利37萬元離場，期內升值14%。 屯門山景邨景美樓低層C5室，實用面積287平方呎，1房間隔，日前以240萬元（已補地價）易手，呎價8,362元。投資者去年10月以180萬元（已補地價）購入，持貨9個月升值60萬元或33%。 短炒個案 僅佔整體成交不足3% 值得一提的是，近月二手短炒個案雖然持續上升，但是短炒個案僅佔整體二手成交量不足3%；而且樓市全面撤辣至今，暫時仍未有銀行接受摸貨（以確認人身份轉售單位）按揭，大大收窄炒家活動空間，例如上環AVA 128低層C室，實用面積227平方呎，開放式間隔，去年11月以378萬元購入，今年1月以「摸貨」形式易手，成交價395萬元，單位成交至今逾半年，仍未獲銀行提供按揭借貸，反映銀行對摸貨按揭的審慎態度未改。 撰文：唐榮 欄名：專家樓論