同類單位新高

樓市走勢的判斷，往往可從同類單位的成交價格變化中窺得端倪。過去一年，香港樓市買賣市場頻現「同類單位成交創新低」的信息，不過近日，這一買賣市場「一面倒向下」的局面，已開始出現扭轉的迹象。​ 「一面倒向下」局面 現扭轉迹象 盡管市場出現轉機，但部分屋苑仍受價格下行壓力影響，偶有同類單位新低成交出現。以西貢逸瓏園為例，該屋苑第2座中層D室近期完成轉售，單位實用面積676平方呎，規劃為2房1廳連儲物室間隔，坐向西南可俯瞰內園景，最終以702萬元成交，折合實用呎價10,385元，屬近年同類單位的新低價水平。​ 從該單位的價格走勢來看，可謂「一浪低於一浪」，原業主於2023年12月以820萬元購入時，成交價已較一手購入價回落8%；而此次新買家接貨僅2年便再度轉售，帳面虧損達118萬元，單位價格在這2年期間再跌14%。若對比9年前的一手購入價，該單位累計跌幅已超過20%，反映部分早期入市業主仍面臨較大套牢壓力。​ 與「創新低」個案形成對比的，是11月以來二手市場中「創過去某一時段同類單位新高」的成交案例顯著增多，中原地產數據顯示，元朗YOHO Midtown 7座高層F室近期以940萬元沽出，單位實用面積656平方呎，為3房套房間隔，折合實用呎價14,329元，這一造價創下該屋苑同類單位22個月以來的高位。從業主收益來看，原業主於2012年12月以600萬元買入該單位，持貨時間長達約13年，最終帳面獲利340萬元，單位累計升值約57%，長期持有收益顯著。​ 另一個元朗項目世宙亦有亮眼成交，該盤5座高層C室，實用面積429平方呎，為兩房間隔，原叫價630萬元，經議價後以618萬元成交，不僅順利成交，更創下屋苑分層標準兩房戶19個月以來的新高，對應實用呎價14,406元。原業主於2015年12月以572.6萬元購入該單位，持貨約10年，帳面獲利45.4萬元，單位升值8%，雖升值幅度較小，但在市場轉暖階段實現「正收益」，頗具參考意義。​ 世紀21日地產公布的北角兩宗成交，同樣呈現「創階段性新高」特徵。其中，北角港濤軒中層B室，實用面積643平方呎，為2房設計，坐向正北可俯瞰開揚海景，最終以1,500萬元獲承接，折合實用呎價23,328元，創下該屋苑近10個月以來的呎價新高。從持貨收益看，原業主於2009年6月以931萬元購入該單位，持貨長達16年，最終帳面獲利569萬元，期間單位大幅升值61%，成為長期置業的經典盈利案例。​ 另一宗北角成交來自港運城3座高層F室，單位實用面積543平方呎，最終以883萬元成交，實用呎價16,262元，屬屋苑近兩年以來的呎價新高。值得注意的是，該單位原業主最初叫價998萬元，最終減價115萬元成交，減幅約11.5%，從原業主收益看，其於2021年2月以約1,090萬元高價購入該單位，持貨4年後帳面損失207萬元，期間單位跌價19%，仍未擺脫高位入市的套牢狀態。​ 樓價指數按周回升 今年累漲2.9% 樓價指數的走勢進一步印證了市場的回暖，根據「最新美聯樓價指數」，該指數最新報131.87點，按周回升0.16%，較4星期前的數據更上升0.69%，呈現持續回升態勢。從全年表現來看，本年迄今樓價累計升幅已達2.92%，若與年內低位相比，升幅更擴大至4.43%，為後市樓價穩定提供了重要支撑。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論