2025-11-05
東方日報
今年本港樓市氣氛改善，跟去年相比，無論新盤或二手住宅買賣成交均見回升，加上美國聯儲局上月再次減息0.25厘，憧憬低息環境有助刺激買家入市意欲。有報道指，年初至今一手新盤成交達1.66萬宗，已超越去年全年的1.55萬宗。然而，儘管成交有所增長，銀行的估價普遍仍然維持在保守水平，未見明顯調整，反映市場與金融機構之間對市況評估的落差。
買家或要抬錢上會
以新界區的沙田第一城為例，有數據顯示一個小型單位由去年9月至今年9月其估價僅錄得約4%的累積升幅，由365萬元升至381萬元；反觀實際市場成交，近期第一城400萬元以下的放盤已大幅減少，走勢比估值升幅明顯要多。另一藍籌屋苑黃埔花園亦情況相若，一個中低層單位估價由去年9月至今年9月只是由589萬元升至606萬元，升幅2.8%。即使市場上有同類單位以接近700萬元成交，估值走勢也未見影響，可見銀行在調整估值方面仍保持審慎。
近期中美股市表現向好，部分業主對投資前景轉趨樂觀，有些更變得心雄，比以往更大膽調高叫價，與此同時買家投資有斬獲，亦不怕承接。不過，最終無論單位以多高價成交，決定單位可借幾多成按揭的卻是銀行。
舉例，一個大角咀港灣豪庭高層單位最新估價為985萬元，即使買賣雙方如何看好樓市，以1,100萬元成交，其按揭成數還是會以985萬元估價計算，如果是七成按揭，首期金額就應為410.5萬元，而非330萬元，買家要多抬80.5萬元上會。當然，如果買家手上資金充裕，本身是全數付款（Full Pay）買入的話則另作別論。
建議預留充足首期
總括來說，銀行估價滯後顯示金融機構在樓市風險評估上仍持審慎態度。有意置業人士在規劃時，宜考慮估價與成交價的潛在落差，避免因估價不足而要抬錢上會。
今時今日各大銀行網站均有提供即時估價功能，建議買家在出手前查閱不同銀行的估價範圍，以預留充足的首期資金。若確定物業估價與成交價差距較大，必要時須增加按揭成數。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣