二手樓交投持續上升，近期愈來愈多租客選擇「轉租為買」，除租金持續上升，令租客轉跑道去買樓自用外，背後確實還有幾個主因。
租金升樓價跌 租客傾向買樓
首先，中小型單位租金升勢強，更多中小型單位出現「供樓平過租」的情況，租客自然更傾向買樓置業。其次，由2021年開始，樓價累跌約3成，令不少人覺得現水平或已見底，目前是入市好時機，而且發展商推出貼近市價的新盤，往往成為市場焦點，觸發不少人租轉買的念頭，而部分向隅客會流向二手市場。
第三，拆息回落，6月拆息曾跌穿1厘，銀行亦跟隨減息，H按供樓負擔變輕，造成「供抵過租」的局面，加上市場料美國聯儲局下半年有望減息，或觸動P按調整，進一步降低供樓支出，利好樓市。最後，近1年政策利好，包括放寬樓按，以及100元印花稅等，均令市場氣氛改善，交投量上升，盤源收窄，有部分租客擔心樓價回升而加快入市。
中美關係好轉 利港經濟樓市
外圍方面，雖然中美兩國仍未正式簽訂貿易協議，但兩國的關係明顯有好轉，對本港經濟及樓市都是好消息。在總結上半年市況時，市場的確出現久違的正面預測，如世邦魏理仕預測全年樓價升幅約0至5%；高盛則認為樓價已見底，預計2026年及2027年分別升3%和4%。
現時二手市場不乏租客計劃入市個案，如青山公路段的前線代理指，近期接觸的睇樓客群，有不少屬於「租開樓住」，眼見樓市氣氛好轉而部署買樓，而目標價位約600萬元內。
如屯門愛琴海岸6座高層F室，實用面積654平方呎，為3房戶，望山景，成交價553萬元，呎價8,456元，新買家為同區租客，見息口回落，供樓平過租樓，加上業主肯減47萬元或8%，故決定入市。
此外，甚至有租客以736萬元購入大圍柏傲莊連租約單位，計劃待租約完成後收回自用，單位實用面積350平方呎，1房戶，平均呎價約21,029元，該名買家見上址屬少有放盤而積極吸納。原業主於5年前以779萬元購入，現帳面需蝕讓43萬元或6%離場。
在眾多利好因素支持下，預料7月二手樓市交投表現趨向穩定樂觀，但要留意的是，發展商持有的庫存仍高，而仲量聯行則認為，地緣政治不確定性、負資產水平創22年新高、新盤以7折以上推售、以及潛在的商業地產危機，均為市場帶來重大阻力。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論