2025-05-12
經濟日報
中環超甲廈近日錄港交所大手購入個案，反映當價格回調後，最能吸引用家入市，至於對商廈投資市場短期造成刺激作用，則相信不大。
近日市場出現年內最大手商廈買賣，港交所與置地公司日前達成協議，購買交易廣場第一座多層商業樓面作為集團總部，涉及一座最高的9層寫字樓，以及在交易廣場一及二樓與香港金融大會堂相鄰的部分區域，投資總額為63億元，作為其永久辦事處。
港交所63億 購交易廣場14.7萬呎
據港交所公告，新購買物業總實用面積為147,025平方呎，呎價相當於42,850元。
剖析是次價格高低，以呎價計，商廈買賣市場一直以建築面積呎價計算，每個單位實用率不一，而是次成交樓層，實用面積呎價約4.2萬元，未必可完全百分百跟過往買賣直接比較。普遍來說，若以一般大業主商廈，實用率約8成計算，即建築面積呎價約3.3萬元。按2018年甲廈高峰期，同區指標甲廈皇后大道中9號，呎價曾創下6萬元歷史新高，以同區計算，呎價已下跌接近一半。
但這樣亦非最合理比較，交易廣場為超甲廈之一，本港不足10幢，向來「有錢買唔到」，是次難得購入超甲廈，兼屬最高樓層，實用呎價4.2萬元計絕對物有所值，亦是甲廈價回調下，難得入市機會。
既然錄得一宗大額買賣，能否推動投資市況？對上一宗甲廈大手買賣，性質與是次成交近似，就是2023年尾，證監會以54億購入港島東中心12層，總面積約29.6萬平方呎，呎價約1.8萬元。
長遠自用 未必可刺激投資市場
甲廈過往在買賣市場暢旺時，都是外資、中資大企業大手買全幢商廈作自用及投資，例如2015至2016年，便出現宏利保險、恒大地產、光大證券等，大手買全幢甲廈。當各路資金相繼入市，一方面反映跨國企業對後市有信心，亦反映經濟環境理想，企業進行加重投資業務擴充，令其他投資者憧憬後市，便加入投資市場買甲廈。
港交所、證監會等機構買樓面，基本上屬自用成分，作為長遠辦公室，卻未必可刺激商廈投資市場。
現階段甲廈處於歷史上最高空置率及最多空置樓面之時，始終難以吸引投資者入市，故現時仍以用家趁價格回調買入自用為主，支撑甲廈買賣市場。如要整體甲廈買賣投資氣氛轉旺，先決條件是整體經濟向好，企業擴充並消化甲廈樓面，令空置率回落，才可獲各路資金追捧。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論