銀主盤尋寶熱

銀主盤存量持續攀升，銀行減價去貨意慾更強，相關市場成為投資者「覓食寶地」，近期市場連錄多宗銀主盤轉手獲利個案，帳面獲利最多達400萬元（見表）。 晟林複式戶 短炒獲利400萬 個案為九龍塘晟林複式單位，單位實用面積為3,949平方呎，連910平方呎私家天台，2022年由接管人推出市場招標，至今年6月才獲投資者以6,650萬元承接，呎價約16,844元。投資者購入單位後即時推出市場放售，近日成功以7,050萬元易手，呎價17,857元，持貨約半年帳面獲利約400萬元，是撤辣後短炒獲利最多個案，期內升值約6%。 雖然若扣除釐印費（樓價4.25%）及代理佣金等雜項支出，投資者僅屬平手離場，但是個案反映銀主為減庫存，的確願意提供較大折讓予投資者。 其次，深水埗丰匯2座低層B室，實用面積601平方呎，採3房1廁間隔，原業主今年5月於銀主盤市場低價購入，當時售價為576萬元，完成交易後即時推出市場放盤，原本叫價690萬元，議價後以665萬元易手，持貨約半年帳面獲利89萬元離場，期內升值15%。 據了解，丰匯同面積的二手放盤，現時叫價介乎800萬至950萬元之間；而銀行最新網上估價顯示，上述2座低層B室仍值741萬元，反映今年5月銀行的確以超低價沽貨，即使是次投資者以665萬元沽貨，仍低估價約76萬元或10%，可見新買家仍有水位。 前線代理透露，近1年大部分銀行透過拍賣方式推售銀主盤，樓市撤辣後不少投資者集中於拍賣場地「尋寶」，故近期拍賣會動輒30至40人到場，場面相當熱鬧。例如長沙灣單幢納米樓AVA 228高層H室，實用面積248平方呎，1房間隔，今年5月底拍賣，開價298萬元，吸引3組客競投後，搶高至360萬元沽出，搶高約兩成，實用呎價14,516元。而低價入市的投資者，日前成功以376萬元售出單位，持貨約6個月，帳面獲利16萬元離場。 另一個案為青衣翠怡花園5座低層H室，實用面積467平方呎，屬於兩房間隔，業主今年5月於銀主盤市場以352萬元購入，翻新後轉售，以448萬元易手，較銀行網上估價471萬元略低約5%，但投資者持貨約7個月，帳面獲利96萬元，期間升值27%。 代理透露，買家為由兩名女性投資者合資購入，雖然單位屬於極低層，景觀被高架行人天橋阻檔，同時受行車噪音影響，質素算是再遜一籌，但投資者斥資10餘萬元重新粉飾，最終成功獲利離場。 投資者需具經驗 新手難駕馭 土地註冊處資料顯示，今年5月共錄得兩宗翠怡花園5座H室的二手買賣個案，其中18樓H室，當時成交價510萬元，同月成交的低層銀主盤造價352萬元，兩者相差158萬元，價格反映銀主盤質素，為投資者締造機會。 值得一提的是，銀主盤屬於一種較特殊的產品，不少事項需要留意，投資者需要具備一定實力及經驗，並非新手投資者能輕易駕馭，例如必須要留意物業樓契是否齊全，查看物業是否存在僭建物、業權糾紛、拖欠管理費等爭議，若果相關問題尚未解決，所有關於該物業的問題，有機會轉嫁給新買家，或需要承擔相關責任。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論