2024-12-27
經濟日報
筆者個人評估2025年住宅樓價起碼會上升5%至10%，原因有3個：
(1)銀行很積極去做生意，銀行想借貸！這是重要的因素。
(2)也是重要的因素，就是市場買家與大部分人共識現在樓價已經到谷底（或近谷底）。他們需要而未買入的只是悲情洋溢下覺得還有時間而已。
(3)草根階層亦已準備好置業，我們見到新一期居屋抽籤之後有回流潮，再加上不少地區的租金回報率往往已高於按揭息口，即是說供樓開始比交租便宜。
我們再看看祥益指數及中原指數，中原指數已經連續3個月出現上升趨勢，我們針對屯門區樓市在2007年開始創建祥益指數，而祥益指數接近6個月看到樓價由打橫鞏固回復初步向上，趨勢已經十分明顯，問題是會否好像2月份撤招之後後力不繼？如果在圖表技術分析理論來說，應該要升穿4月份的指數水平，突破阻力位後就是一個清晰而且後繼有力的上升趨勢。
購買力 遠高於供樓能力
樓市的而且確仍然被悲觀情緒困擾的，但如果只看數據來說，香港的購買力已遠高於供樓或者買樓的能力，即是說現在的樓價其實是合理甚至過低的，我們見到最近「和富社會企業」的報告顯示香港開心指數偏低，10分滿分香港只得5.63分，創近7年來最低。這正正是反映到現在市場情況，香港的資金和實力是完全遠高於樓價，有錢未必買樓，幸福未必等於開心，幸福只是客觀的處境，開心是主觀的感受，完全是悲情為患。
筆者說香港是幸福地，是國際上客觀的事實，香港在多個全球排名上名列前茅：國際貿易全球第一、商業法規全球第一、金融中心地位全球第三及亞太第一、最自由經濟體全球第一、投資管理排名全球第一、超高淨值人士數量全球第一、平均壽命最長壽全球第一、公共交通系統全球第一。
幸福但未必覺得開心，呻吟未必一定有病，和有足夠資金不去買樓一樣都是被悲情所困，但我們已讓路提供機會給一些新香港人或者內地的精英來港買樓。
到了今日300萬以下，200多萬的物業在上車區域是有不少選擇的，以屯門區為例，相關樓價的樓盤有約170個單位，如自由價居屋兆禧苑、兆軒苑和半新樓弦海、菁雋等，而300多萬可以買到兩房單位，區內有約600個樓盤，私樓方面如一線屋苑屯門市廣場和優質物業叠茵庭、豫豐花園等，那400多萬可以買到3房單位，區內有約570個樓盤，如自由價居屋置樂花園、兆康苑和擁有基建概念物業新屯門中心等，筆者想說普遍市民已經是有能力上車置業的了。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁
欄名 : 大行觀點