2024-12-23
明報
【明報專訊】美國聯儲局上周議息，雖然一如市場預期減息0.25厘，惟同時把2025年減息預測由1厘下調至0.5厘，鷹派立場令全球股市普遍下跌，今期封面故事由中原集團主席施永青、普徠仕亞太區多元資產解決方案主管Thomas Poullaouec，以及法興銀行亞洲股票策略主管Frank Benzimra分析息口新形勢下2025年股樓債前景。施永青預測，美國2025年將會繼續積極減息，本港亦會同步跟隨減息，加上企業盈利及整體經濟料改善，2025年樓價可望止跌回穩。
明報記者 葉創成
息口是影響樓價升跌的重要因素之一，美國聯儲局於9月、上月及本月先後減息0.5厘、0.25厘及0.25厘，累積減息1厘，本港銀行期內亦相應下調最優惠利率（P）0.25厘、0.25厘及0.125厘，累積減息0.625厘，例如匯豐銀行便將P由5.875厘下調至5.25厘（見圖1）。市場普遍P按計劃及H按計劃封頂息率為P-1.75厘，假設貸款額500萬元、年期為30年，9月開始減息前封頂利率為4.125厘（P-1.75厘，P為5.875厘），每月供款額為24,232元；隨着銀行現已下調P至5.25厘，實際按息便下調至3.5厘（5.25厘-1.75厘），每月供款額因此亦已較9月減息前的24,232元減少7.34%至22,452元，這支持住宅樓價在2021年下半年以來下跌近三成後、9月開始有止跌回穩的迹象（見圖2）。
稱特朗普傾向低息 料聯儲續減息
中原集團主席施永青上周出席BNI ALPINE及107動力聯合主辦的「香港私有產權與2025年樓市展望」投資研討會及之後接受專訪，對本港樓市後市審慎樂觀，其中一個原因便是料美國2025年將會繼續積極減息，本港亦會同步跟隨減息：「本港樓市是次下跌周期是由美國2022年3月開始曾大幅加息引發的，而美國今年9月開始轉為減息至今，本港樓市已略為好轉。目前市場預期美國2025年減息步伐將放緩，而我的看法不是這樣，我估計美國2025年仍會積極減息。」
施永青解釋，目前美國GDP增長率僅2%至3%，而利率卻高達4厘多，即利率高於GDP增長率，這會對GDP增長率起壓抑作用，所以聯儲局是有需要繼續減息的，2025年會繼續積極減息。
美國聯儲局上周舉行的議息會議把2025年減息預測由1厘下調至0.5厘，不過，施永青認為，美國候任總統特朗普是低息政策的支持者，預料他在下月20日上任後將推動聯儲局大幅減息，鮑威爾料亦不得不跟隨這名白宮新主的政策方向：「加息以遏抑通脹是鮑威爾的取態，並非特朗普的主張，特朗普是鍾意低息環境的，認為這才有利經濟。雖然聯儲局理論上可以獨立制定貨幣政策，不受總統干預，但事實上總統是由人民選出來的，比被委任的聯儲局主席有更強大的民意授權，這樣的話，我相信只要特朗普鍾意低息，鮑威爾也會乖乖地聽話減息。」
特朗普首要或整頓內政 大量裁公務員
不少人擔心特朗普下月20日再次出任美國總統後會大幅加徵關稅，而這會影響當地物價，如果通脹掉頭回升，聯儲局不單不會再減息，甚至又會再加息；施永青分析，特朗普上月下旬表示上任首日只會向中國加徵10%關稅，而非他早前在競選前所說的加徵60%關稅，這顯示特朗普是一名務實的人，上任後首要目標是搞好內政，例如改革當地公務員官僚系統，而非聚焦於向其他國家加徵關稅等對外政策。
施永青表示：「特朗普2017年1月首次上任美國總統後，曾被當地公務員玩到殘，故他下月再次入主白官後，料會就公務員系統全面改革，包括會將相當比例的公務員裁走，這便與原有的建制產生很大的衝突，將動搖整個官僚系統的根基，這是很重大的政治工程，需要集中精力去處理。」
中美關係短期料不太差 對港樓價正面
根據施永青的分析，美國在2018年開始改變對華政策，對本港經濟帶來不利影響，對樓價亦屬負面：「因為美國要針對中國，因此亦必然要針對香港，阻止香港繼續扮演聯繫世界及國際金融中心的角色。香港最有價值便是扮演上述角色，若香港不能發揮有關功能的話，香港經濟便不會做得好，而房地產要靠經濟好才會好，很多人擔心香港樓市無前景便是這些原因。」
不過，最重要是向前看，施永青相信，特朗普下月20日再入主白宮後，在內政與外交之間，會先處理內政，形容「美國內部的整頓會將矛盾的注意力留在內部」，因此中美關係2025年料不會太差，這對本港樓價亦屬正面因素之一。
稱港企適者生存 中原首11月賺逾7億
除了美國對華政策有望調整及聯儲局料繼續減息等外圍因素外，施永青認為，本港經濟亦有一些正面因素支持樓價止跌回穩，例如2020年首季爆發新冠疫情至今已近4年，期內已經淘汰很多企業，剩下來的企業生存能力屬相對強，並且已因應經營環境改變作適當調整，今年以來盈利能力按年有所改善，例如中原集團今年首11個月盈利便逾7億元，按年顯著上升，主要由在本港經營物業中介業務的中原地產及利嘉閣貢獻。
施永青表示：「按年計算的話，樓市於2022年明顯回落，我們香港分店當年有30%至40%是蝕錢的，內地分店更屬『一片紅』，2023年我們調整規模，從而提升效益，開始適應到新形勢，結果2024年香港業務已經有合理利潤，內地業務亦開始轉虧為盈。我們地產代理行業，被視為重災區，亦開始適應到，相信其他行業能夠生存下來的企業也適應得七七八八、業績可望逐步改善，這亦間接支持樓價可以止跌回穩。」
買樓投資未必可取 自住入市可考慮
從技術走勢出發，施永青指出，本港住宅樓價往往在跌浪開始首年跌得最急，跟着跌勢便會放緩，例如中原城市指數在2022年下跌約15%，2023年跌幅已收窄至約6%，今年跌幅有望進一步收窄，這亦為2025年見底回穩的先兆。
綜合上述分析，施永青認為，由於本港住宅樓價目前仍未確定見底，現時未必是買樓投資最好的時機，但對於擬置業自住者來說，既然樓價已處於下跌周期的底部位置，再跌空間相對有限，值得考慮入市。