施政報告發表後1個月,二手氣氛明顯較前轉好,加上期內本港銀行再減按息,加強準買家入市信心,交投按月升45%;但同期蝕讓比例亦上揚,蝕幅由0.2%至逾4成。業界指,二手樓價受壓主要是新盤貨源較多所致。
據本報於施政報告公布1個月以來(即10月16日至11月15日),綜合市場各大代理行成交計,市場累錄逾670宗二手成交,按月同期增長達45%。
交投升溫,但同期蝕讓沽售個案比例,亦按月同期佔比增長1個百分比,市場累計錄逾170宗蝕讓成交,佔同期總成交量約25%,虧蝕幅度由0.2%至逾4成不等,持貨期不限於近6、7年入市者,即使持貨近10年,仍告敗北離場。
虧蝕幅度 0.2%至逾4成
而月內帳面蝕幅逾2成或以上的成交佔約34%,當中不少蝕幅更逾4成,如元朗PARK YOHO低層戶,2018年以463.2萬元買入,現以268萬元沽出,6年間帳面損失約195.2萬元,樓價貶值達42%。
其中於2021年以約1,895.2萬元買入的將軍澳日出康城晉海3B座頂層單位,實用面積929平方呎,於半年前以約1,900萬元放售,現獲買家在無睇樓情況下以1,605萬元買入,低市價約5%,換言之,原業主持貨3年,帳面損失逾290.2萬元,期內樓價貶值逾15%。
雖然蝕讓個案中,不少為近6、7年內買入的單位,但月內所見即使持貨期達10年之久,亦難免虧蝕離場,但其帳面平均損失少於1成內,如近期沽售的奧運站浪澄灣7座中層C室,實用面積563平方呎,2房。
原業主於2013年以761.7萬元買入,現連租約以800萬元放售,放盤未及兩星期,即以760萬元沽出,最終帳面僅虧蝕1.7萬元,樓價貶值不足1%。
在放寬樓按後,再加上本港兩度減息,為市場營造正面消息,加上大部分放盤業主亦未見反價,而且更加想乘市場氣氛好轉下,減低虧蝕幅度盡快沽售離場,惟樓價追不上成交的升勢,加上樓價於疫情以來持續下滑,部分屋苑呎價更於疫情後下調3成,故即使有減息、放寬樓按加持,樓價仍未復當年勇。
以10大屋苑11月上半月造價而言,7個屋苑平均呎價按月仍有升幅,幅度由0.1%至逾1成不等,其中鰂魚涌太古城更按月同期升約11%,平均呎價近1.5萬元,但與2019年高位,平均呎價逼近2.3萬元,相差達逾3成。
代理:樓價或明年始上升
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,二手樓價受壓主要是新盤貨源較多,發展商持續以低價推售,促使大部分二手業主無法提高叫價,希望隨着交投進一步上升,貨源陸續被消化後,樓價可逐步喘定,但預期今年內明顯回升機會不大,第四季亦只能趨向較平穩發展,要樓價真正上升,可能要明年才會見到。
再者,樓價自歷史高位已經累跌接近3成,再加上當時樓市好景,有高溢價買入者,故部分持貨逾10年者現時轉手,仍難免蝕讓離場。
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