樓價重返8、9、10年前

最近不少二手成交價重返10年前水平，荔枝角曼克頓山3座低層B室，實用面積1,126平方呎，3房間隔，以1,780萬元沽出，呎價15,808元。 物業早在2014年以1,730萬元買入，售出價較當年僅升值50萬元，造價接近重返10年前。 荃灣縉庭山1座高層F室，實用面積282平方呎，1房，以399.8萬元承接，實用呎價14,177元，而屋苑對上1房造價低於400萬成交是在2014年促成。原業主於2009年由一手樓花持貨至今，買入價199.5萬元，買入後收租多年，直至租客於6月搬走後轉租為售，止賺離場，現轉手帳面獲利200.3萬元。 樓價下跌，究竟跌至哪一年份？ 美聯樓價指數最新報130.36點，按周跌0.26%，連跌10星期，而本年迄今樓價跌5.23%，創8年新低。中原地產CCL指數上周報138.61點，按周跌0.41%，創近8年（412周）新低，重返2016年9月底時水平。 差估署7月樓價指數 料續跌 差餉物業估價署今年6月私人住宅售價指數報301.8點，按月跌1.2%，估計本周公布的7月數字將繼續下跌。如果翻查該署的樓價指數，樓價可以演繹為跌至兩個不同年份，因為2015及2016年正是樓價上下波動的市況。 今年6月樓價指數301.8點，第一個是重返8年前，大約是2016年9月（296.2點）與10月（304.3點）之間，這是市場普遍的說法；第二個說法是重返9年前，因為301.8點，亦可以是大約跌至2015年6月（301.3點）與7月（304.1點）之間，樓價跌至8年前或9年前均適用。若以季度計算，樓價大概跌至2015年第二季（299.2點）與第三季（305.2點）之間。 唐榮過去亦有提及，差估署較早前的資料以季度呈現，樓價大幅調整，有紀錄第一次出現是80年代的香港前途危機，加上銀行擠提及股災，該次跌市調整期長達3年或12季，樓價跌幅達32%。當時1981年第三季的樓價指數是24.6點，跌至1984年第三季的16.7點，下跌時間一共12季或3年，可以作為這一輪跌市的參考。 由2021年第三季開始，當時樓價指數397.9點，最新2024年第二季是305.7點，下跌季度有11季，跌幅有23%。假設與上述的80年代相同，最終出現32%的跌幅才回穩？以高位397.9點計算，若下挫32%，季度指數大約要跌至270.6點。 指數270.6點，差估署資料大約是跌至2014年第三季（261.3點）與第四季之間（274.3點），那剛好就要回到10年前價位。 而近期愈來愈多10年前價位成交，理論上將會把二手平均價往下拖至相關水平，以今年第二季305.7點計，要跌至270.6點，亦即80年代高位累計相若的32%跌幅，樓價還有11%的下跌空間。 撰文 : 唐榮