撤辣後樓市急速升溫，特別是新盤市場，出現所謂報復式買樓的情況。不少發展商即時四出打聽樓市究竟是虛火還是實火，撤辣後究竟甚麼付款方案最受歡迎？
唐榮上周預算案撰文，「買家多選較具彈性的一手市場，發展商亦多以先住後付、先租後買，甚至度身訂造付款方式，以更長的交易時間換取內地買家入市。理論上取消買家印花稅，一手樓盤貼二手價開盤，將率先受惠。」
現市況而言，供樓利率仍然高於4厘，對於用家仍是最大困擾，故過去數天迅速出動買樓的買家，超過一半屬於資金充裕的投資者。各區新盤均出現大手掃貨個案，例如有投資者近億元購入土瓜灣城軒10個單位；有投資者以約4,200萬元購入西營盤15 Western Street六個單位，何文田VAU RESIDENCE、西半山Caine Hill均出現大手客掃3伙的個案。
據了解，上述掃貨個案，不少投資者抱住「長短棍」的心態入市，既有實力作長線持有，又趁低吸納希望有短炒的機會，故他們多選擇現樓項目，因為樓花項目不能以確認人身份「摸貨」。
長成交期新盤 較易吸投資者
根據地政總署資料顯示，現時市場有約1.9萬個單位，已經取得預售樓花同意書而未推售的新盤，當中有約6,500伙是已屆現樓或者今年內可以入伙的項目，例如啟德MIAMI QUAY II（571伙）、承豐道19號1至3期（1,590伙）等等，相信這類新盤較容易吸引到客源。
至於新盤付款方案方面，根據過去數天市場表現，提供較長成交期的新盤較容易吸引到投資者，以土瓜灣城軒為例，項目去年底推售，僅沽出2伙，銷情並不理想。至2月份減價2成，再推出長達720日的特長成交期，碰巧樓市撤辣，突然成為投資者搶手貨，投資者睇中的就是2年特長成交期，其間可以即收租、或者摸貨，而投資者2年內只須支付樓價10%，2年後樓價急跌，投資者撻訂表面上是損失樓價10%，但若扣除期內租金收入，投資者其實損失甚輕。
除了本地投資者外，政府近期大力吸引專才，外來專才買樓辣稅由「先免後徵」變成完全不加辣，相信更能刺激外來人才買樓。不過，不少內地專才目前仍面對籌集資金的困難，發展商仍需要給較長的成交期予內地專才籌集資金。
這種方案以「先租後買」的方式，主要優點是回贈大部分租金予專才，心理上更容易鎖定購買力，故要吸引這類客源，相信「先租後買」方案仍有生存空間。以大埔林海山城為例，撤辣後便連錄3宗「先租後買」的成交個案。根據土地註冊處資料顯示，林海山城過去1年錄得27宗買賣成交，及24宗租務（先租後買）登記，反映先租後買方案吸引力仍然很強。
總括而言，新盤市場去庫存的壓力十分龐大。根據利嘉閣研究報告指出，2024年全港將有約114個全新一手私宅項目可成為潛在供應，合共將提供約38,045伙，是2006年以來的18年次多水平。近日熱賣的新盤大部分屬於低價促銷的項目，相信新盤市場「負溢價」（低於同區二手價推盤）情況仍會維持。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論