2024-02-27
經濟日報
隨着負資產個案急升，銀主盤問題又再為市場焦點，例如中半山堅尼地道君珀一個銀主盤，日前以約7,200萬元售出，12年間貶值7,900萬元，令市場哄動。
金管局早前公布，去年第四季負資產個案錄得25,163宗，比第三季的11,123宗大增14,040宗或1.26倍，創自2004年第三季後約19年新高。雖然金管局高層多次向市場派定心丸，指若市民按時供樓，銀行不會向業主「call loan」（向借款人追回貸款），但隨着銀主盤數量持續增加，銀行出貨壓力愈來愈大。有前線代理透露，有幾類銀主盤是銀行最急於處理，議價空間相對較大。
其中一類是由內地客持有、難以追討差額的物業，上述中半山君珀頂層複式正正是這類單位。單位實用面積2,393平方呎，4房間隔，連近150平方呎特色平台。原業主為內地客，早於2012年以約1.51億元購入單位自住，惟資金鏈斷裂，2021年便淪為銀主盤，銀行原本叫價8,800萬放盤，數年來一直未獲承接，近期減至約7,200萬元才成功沽出單位，實用面積呎價約3萬元，較2012年一手購入價1.51億元，大幅貶值52%，帳面蒸發約7,900萬元，暫屬今年貶值最多的銀主盤。
代理指出，政府於2012年推出買家印花稅前夕，不少內地客趕入市，可惜好景不常，當年入市的內地客近年紛紛淪為銀主盤。例如西半山蔚然高層C室，實用面積1,301平方呎，3房間隔，內地客2011年以4,100萬元購入，2020年開始先後向多家財務公司加按，原本去年初以3,350萬元轉售，惟買方未有如期成交，最終淪為銀主盤，近日再由銀主以3,700萬元售出，13年間單位貶值約400萬元。
其次是造價高昂的超豪宅，由於超豪宅過去主要客源為內地客，但是近年不少內房資金鏈斷裂，不少超豪宅被接管，淪為銀主盤。例如由中聯石油化工前主席許智明及相關人士持有的九龍站凱旋門一籃子物業，業主原於2021年曾將朝日閣5伙連6個車位推出市場放售，當時叫價約13億元，呎價達15萬元。惟一直未能脫手，其間不斷加按，最終由接管人放盤，最新叫價7億元，呎價約7.6萬元。
其實，市場不乏這類由接管人放售的超豪宅單位，例如恒大集團主席許家印持有的山頂布力徑10B號大屋，實用面積約5,171平方呎，早前由建銀亞洲接管，並委託代理發售，市值約8.8億元。
還有一類是根本無市場價值的銀主盤，例如屯門良景邨5座良萃樓高層6室，實用面積約150平方呎，單位早於2018年淪為銀主盤，由於面積太細，根本不會有公屋客願意承接，故放盤6年未能脫手，單位叫價由80萬元大減至40萬元（未補地價）拍賣，希望吸引市場注目。
銀主盤存量312伙 16年新高
事實上，根據中原地產統計，現時市場銀主盤存量達312個（見圖），是2008年底至今16年新高。當中由財務公司控制的銀主盤佔約38%，去年底開始，多家財務公司大幅加佣催谷銀主盤銷情。傳統銀行為加強競爭，只有大幅調升議價空間加快出貨。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論