2024-02-16
明報
【明報專訊】2023年泰國經濟增長放緩，按揭利率偏高，國內置業需求下跌，使泰國樓市降溫。泰國房地產資訊中心（REIC）代理主任威猜（Vichai Viratkapan）預期，當地置業需求恢復需時，料2024年泰國住宅市場仍需靠海外買家支撐，今年旅遊業能否持續增長，或成推動泰國樓市復蘇的關鍵因素。
受外圍經濟增長放緩拖累，去年泰國的出口及到訪旅客人數均遜預期，以致去年第三季經濟按年增長1.5%，遠遜於預期的2.4%。泰國財政部早前將2023年全年經濟增長預測由2.7%，調低至1.8%，同時將2024年經濟增長預測由3.2%下調至2.8%，並將今年訪泰旅客人數預測由先前的3450萬人次，調降至3350萬人次，出口增長預測也由4.4%調整至4.2%。泰國財政部副部長朱拉潘（Julapun Amornvivat）早前表示，泰國家庭債務水平偏高，利率高企將影響國民生活水平及經濟增長，建議泰國央行減息，以降低借貸成本，並期望政府盡快推出各種刺激經濟措施。
經濟減慢按息偏高削國內需求
經濟增長減慢，加上按揭利率偏高，削弱國內置業需求，促使樓市降溫。REIC的數據顯示，去年第三季泰國整體住宅市場指數為82.5點，按季跌8.9%，按年跌13.6%，並預估2023年全年泰國整體住宅市場指數將由2022年的92.6點稍降至89.8點，即料按年跌幅約3%，但若實際需求減少情况較預期嚴重，去年全年指數或會降至80.8點，按年跌幅將達12.7%。威猜指出，由於泰國樓市在2022年錄得強勁的復蘇，較高的基數效應，加上去年經濟增長放緩，令2023年樓市出現供需齊跌的情况。
中國人佔海外買家成交近半
儘管泰國經濟增長放緩，惟並未影響海外買家於泰國置業的意欲，尤其是在當地的公寓市場。再參考REIC的數據，去年首三季海外買家購入的泰國公寓數目達1.07萬個單位，按年增37.6%，佔期內泰國整體公寓成交量的13.6%；期內海外買家於泰國公寓市場的總成交額達523億泰銖，按年增幅達31.6%，佔期內泰國整體公寓成交額的23.3%；期內售予海外買家的公寓總面積達48.75萬平方米，按年增35.6%。以成交量計算，來自中國的買家去年首三季在泰國購入公寓數目達4991伙，佔整體海外買家購入單位數目的46.6%，繼續排榜首；俄羅斯買家緊隨其後，期內購入962個公寓單位，佔整體海外買家成交量9%；美國買家佔3.9%，購入422個單位。若以成交額計算，前兩名保持不變，以中國買家居首，去年首三季成交額達247億泰銖，佔整體海外買家總成交額47.3%，其次為俄羅斯買家，交易額為34.3億泰銖，佔海外買家總成交額的6.6%，第三位則為緬甸買家，總成交額達22.5億泰銖，佔外國買家總成交額的4.3%。
旅業若續增長 望帶動泰樓市
威猜指出，泰國公寓對於以投資或作為第二套住房為置業目標的海外買家而言有一定需求，且樓市有足夠空間容納海外買家，目前外國買家於泰國樓市的所有權仍低於49%的法定上限，由於本地置業需求放緩，且尚未恢復，預期今年泰國的公寓市場仍需依賴海外買家支持，若今年泰國旅遊業持續增長，有望帶動海外買家需求，更有可能填補本地需求下跌的缺口，成為推動泰國樓市增長的關鍵。
至於較受海外買家歡迎的泰國公寓價位，按REIC的數據顯示，樓價低於300萬泰銖（約65萬港元）的單位，去年首三季海外買家購入數量達1490伙，其次為樓價介乎301萬至500萬泰銖（約108萬港元）的公寓，期內成交量達843伙，樓價介乎501至750萬泰銖（約162萬港元）的單位成交量為507伙。地區方面，仍以曼谷較受海外買家追捧，樓價及租金較具韌性，相信為不少海外買家選擇於曼谷置業的其中一個原因。房地產中介機構Knight Frank的報告指出，有限的土地供應，有助提高曼谷房產的價值。泰國仲量聯行的研究亦顯示，截至2023年第三季曼谷平均租金按季升4.6%，按年則升8.2%。
泰國發展商MQDC國際市場發展副總裁Wilawan Brenig表示，過去數年海外買家對曼谷住宅的需求不斷增加，除亞洲買家外，也看到愈來愈多來自美國、英國和中東等地買家對曼谷住宅感興趣，而中國與泰國將由今年3月1日起互免簽證，預期旅行的便利，將推動中國買家增加對曼谷房產的投資水平。近年不少泰國發展商也積極吸納海外買家，如MQDC與地產代理SQM Global Properties合作，以在香港銷售旗艦項目The Forestias，包括項目中針對年輕一代的Whizdom。Whizdom （薈知都） - The Forestias位處曼谷Bang Na，由3幢智能公寓組成，屋苑設施包括健身室、無邊際泳池及燒烤區等，提供1至3房、複式3房、森林複式3房、Loft及Penthouse等共7種精裝戶型選擇，售價由560萬泰銖起。
明報記者 劉敬華