2023-12-07
明報
【明報專訊】甲級寫字樓租金變化被視為經濟寒暑表，這既可反映不同經濟環節強弱，從不同地區租金變化亦可看到該區的興衰。高力香港企業客戶服務主管顏慧萍在專訪中表示，雖然今年以來本港整體甲級寫字樓租金跌6.3%，但受惠於內地訪客來港購買保險產品熱潮持續，向來是保險公司集中地的尖沙嘴甲級寫字樓期內租金上漲2%，她預期，尖沙嘴甲級寫字樓跑贏大市的趨勢在明年仍會持續。
高力香港顏慧萍接受訪問時指出，雖然今年以來本港整體甲級寫字樓租金跌6.3%，但尖沙嘴甲級寫字樓租金升2%，是期內唯一錄得租金升幅的地區，原因是內地訪客在年初復常通關後到尖沙嘴甲級寫字樓購買保險產品熱潮方興未艾。她稱：「今年初通關後，很多本港保險公司都積極擴充業務，我估計無一家大型保險公司是在廣東道無擴充或攞位，見到保險公司在區內租用細至2000方呎到大至2萬方呎的甲級寫字樓來擴充業務，由此帶動租金上升。」
上半年內地客保費319億 超2019年同期
在《Money Monday》第382期（1月16日出版）封面故事，瑞銀投資研究執行董事（亞洲保險和非銀行金融行業研究）朱曉暐已指出，由於本港保險產品對於內地居民有吸引力，料隨着本港與內地恢復正常通關，內地訪客來港購買保險金額今年及明年較去年封關期間將錄得數以倍計增長，明年相關金額更有機會創歷史新高。
根據本港保險業監管局數據，承接着首季強勁增長，加上持續受惠於去年同期基數偏低，今年上半年內地訪客的新做業務保費上漲至319億元，相等於個人業務總額31%，超越2019年同期分別錄得263億元及26.4%的相應數字，可見瑞銀上述預測靠譜。保監局指出，上述反彈由終身壽險和危疾保障需求帶動，佔已發出保單份額89%，有27%保費涉及本港銀行機構提供的融資安排；此客戶群組購買保單中約96%以非整付方式支付（即非一筆過支付）。
隨着內地訪客在港購買保險產品熱潮持續，顏慧萍指出，這不止惠及向來被稱為「保險一條街」的廣東道甲級寫字樓如港威大廈、海洋中心及世界商業中心等，彌敦道美麗華廣場及尖東帝國中心及尖沙咀中心等區內甲級寫字樓租金亦受惠，目前尖沙嘴甲級寫字樓平均每呎月租為48.1元，空置率為10.2%。
東鐵線過海效益現
灣仔銅鑼灣甲廈租賃升
除了尖沙嘴甲級寫字樓今年以來租金表現一枝獨秀外，顏慧萍表示，高力香港今年以來促成1萬方呎或以上甲級寫字樓租賃成交個案中，灣仔及銅鑼灣佔比顯著上升，在九龍東之後排全港第二位，當中海港中心、中環廣場、合和中心及利園等均錄得不少成交，原因相信是隨着今年以來疫情受控、經濟復常，東鐵線去年5月15日由九龍延伸過海直達港島、經紅磡站可以直達會展站及金鐘站的效益顯現。
顏慧萍表示：「在過去3年疫情期間，本港甲級寫字樓租賃成交主要集中在一些可慳錢的地方，例如港島東及九龍東等，而隨着今年以來疫情受控、經濟復常，租戶希望租返一些近市區的地方，由於灣仔及銅鑼灣甲級寫字樓租金與港島東比較差距已不大，所以灣仔及銅鑼灣租賃市場比較熱鬧，特別是東鐵線可以過海後，此兩區的交通變得更方便，公司在區內租賃寫字樓請人都較容易，相對之下，港島東已變為次要地點。」
九龍東新供應多 居租賃成交首位
至於高力香港今年以來促成的1萬呎或以上甲級寫字樓租賃成交個案中，九龍東延續近年強勢，繼續穩居首位，顏慧萍分析：「近年第一位一直都是九龍東，因為很多新甲級寫字樓在區內落成，租金亦有吸引力。」
九龍東隨政府「起動九龍東」項目而冒起，在過去10年逐漸蛻變為成熟的商業區。該區原為核心工業區，借助資產升級、重建和活化的優勢，快速發展成為商業區，坐擁規模最大的甲級寫字樓群，面積超過1710萬平方呎。顏慧萍建議：「啟德是九龍東最新和最矚目的發展地區之一，該區具相當發展空間，吸引各行各業的租戶進駐。租賃環境非常穩定並料一直維持，如租戶有意節省成本及進行升級搬遷，啟德是絕佳選擇。」
在九龍東眾多近年落成的甲級寫字樓中，顏慧萍提到，南豐旗下AIRSIDE近月錄得不少租賃交易及查詢，她表示：「除了一個運動品牌最近已落實租賃AIRSIDE的3.75萬方呎寫字樓外，以我們所知亦陸續有一些樓層或單位正在積極磋商中，原因是目前從啟德地鐵站已可直接去到AIRSIDE，商場亦開始營業，所以整體配套變得理想，加上啟德本身知名度亦較高，令AIRSIDE甲級寫字樓變得較受歡迎，隨着租客的睇樓量增加，我們相信3至6個月便會促成更多租賃成交。」
南豐網站資料顯示，AIRSIDE位於香港第二個核心商業區（CBD 2.0）啟德發展區，為一個190萬方呎混合商業用地發展計劃。這旗艦發展項目在2017年曾以超過246億元創下當時土地投標紀錄。AIRSIDE樓高47層，提供32層之甲級寫字樓及多層購物商場，更將連接地下購物街，項目總投資金額預計將高達320億元。
中區空置率仍高 租金變幅略輸大市
中區甲級寫字樓方面，顏慧萍表示，今年以來租金亦跌7%至8%，原因是目前區內空置率高達12%，業主叫價能力相對不及以前，「像國際金融中心（IFC）或置地旗下中環甲級寫字樓，在5年前市旺時有些租客即使想租也租不到，原因是它們的空置率很低，若非高品質的租客，難免要在輪候冊上排隊；但目前中區甲級寫字樓空置率已高達12%，租戶不需要等，租賃比較容易。」
顏慧萍續說，近年中環甲級寫字樓的租戶組合亦出現變化，例如個別大型銀行減少租賃面積，不少國際私人銀行或基金公司卻租賃了面積介乎2000至5000方呎中小型單位。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]