2022-09-27
星島日報
爛尾樓風波爆發後，內地多城出台預售款監管新政策，監管部門、監管銀行及開發商的三方責任再次被擺上枱面，連爛尾樓居首位的河南鄭州亦要「交作業」。新政策內容覆蓋多方面，包括規範設立監管銀行和監管帳戶，明晰預售款監管各項細則；全方位加強開發商資金監管，建立房地產市場監測及調控機制等。分析員對本報透露，爛尾樓事件並非預售制本身有問題，關鍵在於執行過程是否規範，料後續各地會進一步完善執行預售款監管。
銀行存在利益衝突
2003年均來集團所開發的屯門茵翠豪庭及愛琴灣，曾因樓盤資金被挪用險成爛尾樓，監管部門對當時預售制度進行改善後，事件得以平息，瑞銀中國和香港房地產投資研究主管林鎮鴻表示，調整制度相對簡單，惟關鍵在於執行，內地預售制度多年前由香港傳入，是次發生爛尾樓風波便是制度執行出現問題。
他進一步指，內地新樓預售款主要存放於銀行監管帳戶，但銀行自身擔任借貸及監管兩個角色，存在利益衝突，當銀行發現樓盤項目有問題時，可能優先將監管資金撥入自身的開發貸帳戶中，令購房者利益受損，因此如何平衡銀行借貸和監管這兩種職能值得深思，或可參考香港做法，讓律師行等第三方承擔監管職能。
內地樓市完善預售款監管的過程，曾經歷一波三折，2021年去槓桿初期，有房企流動性因預售款監管收緊而陷入停滯，市場人士對本報表示，各地及各房企同時面臨問題不同，房企在此之前高位大手買入資產，短時間難以套現，加強預售款監管又是從監管端出發，部分地方出現「一刀切」，導致預售款難以提取，打亂開發商資金鋪排。
預售款監管轉折點於今年初出現，住建部出台首份全國性的預售資金監管文件，用於糾偏及規範，各地方政府態度亦隨之趨於理性，惟預售款監管機制重塑及改善仍在進行中。有分析指，接下來或會見到更多地方政府在改善機制層面的動作。