2022-09-01
經濟日報
筆者最近途經觀塘區，第一印象就是面目全非，由昔日破舊的工廠區搖身一變成為時尚的工商貿易區，高級寫字樓及商場林立。
但在眾多美輪美奐的大廈群中，有1座只有樓高約7層的舊大廈，原來是電訊盈科的「機樓」。翻查一下歷史，原來「機樓」是電訊服務供應商的集線地，大家的固網電話都會經此「機樓」運作，政府在1950至1990年以私人協約方法批出81幅土地作此用途，總面積達到17.4公頃。
由於科技一日千里，電訊器材體積愈來愈少，「機樓」對面積的需求也大大減少，可騰出空間作其他用途。例如銅鑼灣禮頓道有一座電訊盈科大廈，原先也是「機樓」，其後向政府補地價改成商廈用途。其實電盈也曾有計劃將全部「機樓」轉作住宅用途，研究指出具有重建價值的合共有42個地盤，面積逾萬呎。但據報道計劃最後只有1個成功，就是上環和風街的盈峰一號。筆者估計除了改變土地用途外，補地價是重要阻力。因為當年批地是屬於特別用途，批出土地的價格極低，一旦要補回全部差額，發展商覺得利潤有限，但若有「鬆手」又會被社會輿論炮轟偏幫發展商，所以最終未能成事！假如當日電訊商用市價購入地皮，地價升值已不少，補地價只是補用途變更的差額，發展成事的機會就大大增力！
針無兩頭利
除了大企業，其實小市民也面對這種困局，大家購買新居屋時，屬免付地價，但不是豁免只是延期收取。例如市值800萬元的單位，地價佔50%，即400萬元，居屋業主好處是只需要付半價便可以上樓，但一旦需要在自由市場賣出單位，便需要補地價，如果單位已升值至1,200萬元，業主便要補回50%未付的地價，即是600萬元，升值愈多補地價金額會愈大。如果業主當日用400萬元買入私人住宅，升值金額固然可能更高，也無需補地價，可以取得升值的全部利潤。
當然，相同價錢買到的私人物業，肯定比居屋面積細，或者距離市區遠，針無兩頭利，如何選擇大家就要小心考慮了！
撰文 : 李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁