預售樓花60年

近期一手市場暢旺，但同時亦有個別樓盤遭取消售樓紙，或延期交樓、按揭出現問題等，再次提醒市場購買樓花隱藏的一些風險，以及政府規管制度的重要性。 傲玟涉超支 遭取消預售樓花 近日恒大集團財務緊張的消息鬧得熱烘烘，集團除了在內地發展外，近年亦有進軍香港樓市，包括屯門掃管笏恆大．珺瓏灣、長沙灣恆大．睿峰，在7月曾經一度有銀行停止接受樓花按揭，而恆大．珺瓏灣2期早前亦曾經延期交樓1個月。 另一邊廂，何文田傲玟上月底遭地政總署取消預售樓花同意書，情況罕見，其後政府方面回應指是，因為項目超支逾1成，加上發展商未能提供足夠證明有財力應付超支。另外，亦有新入伙新盤被指入伙近一年，會所泳池仍未能啟用。 不約而同，事件涉及的多是內房，或者較少在香港發展樓盤的發展商，未必完全熟悉本地法規及樓市運作，容易發生意外，而現時新盤之下的預售樓花同意書制度則發揮保障消費者權益。 在現行機制之下，屬於舊樓重建的「舊契」項目以外的其他新盤，均需要向地政總署申請預售樓花同意書，才能夠在項目取得滿意紙、正式入伙之前，向市場以樓花形式出售單位。 這個稱為「同意書售樓方案」在1961年推出，當時最主要是擔心發展商在預售樓花、收錢之後，便不知所終，令到樓盤爛尾。60年時間過去，隨着社會進步、本港樓市發展日漸成熟，近20年無再見到「爛尾樓」的個案出現，最近已經是2003年時候，由均來集團旗下元朗茵翠豪庭及小欖愛琴灣曾出現有5億元款項不翼而飛，一度瀕臨「爛尾樓」邊緣。 由於近十多年樓市進入「大牛市」周期，「爛尾樓」情況變得罕見，市場便對於購買樓花的戒心降低，亦開始忽略了預售樓花同意書制度的重要性，過去政府為加快供應，將樓花年期由20個月放寬至30個月，更曾有發展商建議直接取消由政府審批預售樓花同意書的制度。 樓花制度 助保障消費者權益 近日的事件則再次提醒，現行預售樓花同意書制度的重要性，在制度下發展商要證明擁有足夠的財政能力完成樓盤、買家購買樓花的款項亦要存入保管人帳戶等，對消費者權益有一定保障，而正因為發展商要成功交樓，賣樓收入才能夠順利入帳，亦增加了誘因避免樓盤爛尾。 過往本地大部分發展商財力充裕，在經歷過「沙士」等大跌市後，作風亦比較審慎，出現「爛尾」的風險自然較少。 不過，近年樓市暢旺，亦吸引了不少內地財團，以至投資者參與物業發展，他們未必太熟悉香港市場運作，容易「水土不服」，部分財政作風較進取，當資金鏈斷裂、市場環境改變，樓盤發展風險亦會增加，屆時能夠彰顯現行預售樓花同意書制度的重要性。至於不包括在預售樓花同意書以外的「舊契」樓盤，則要靠《一手住宅銷售條例》規管。 撰文 : 唐榮