去年工商舖受盡疫情衝擊，各類物業租售價向下，不乏蝕讓成交，其中樓上舖屢見「蝕入肉」個案，全因舖市轉弱，地下吉舖處處，樓上舖跌價更嚴重。
旺角1835呎中層 7年蝕6成
上月到銅鑼灣一間餐廳食飯，該店位於一座銀座式商廈中，物業位於銅鑼灣軒尼詩道，交通方便，曾以日式餐廳為主題，出租率多達9成以上，僅一兩層樓面待租，逢星期五六晚電梯大堂大排長龍。但今次一去，望望水牌，發現出租率僅一半，至少7至8層樓面待租中。
疫情衝擊下，零售及餐飲受衝擊，導致地下吉舖處處，行街可以看到慘淡情況。但其實交吉情況不只出現於地舖，很多核心區銀座式商廈，樓上亦是交吉嚴重，只不過平時走過，除非刻意望大廈水牌，或坐升降機到每層樓面查看，否則不易感受到那份慘淡。
樓面交吉租金下挫，價格亦隨之下跌。整體商舖市場成交中，蝕讓個案明顯轉多，而地舖通常蝕幅多約1成，但數到核心區蝕讓，樓上舖可謂慘不忍睹。旺角銀座式商廈金鑽璽一個中層單位，面積約1,835平方呎，由銀主以1,368萬元沽出，呎價僅7,455元，為該廈歷來新低，原業主2013年3,372.7萬購入，7年蝕2,000萬離場，蝕幅高達6成。
另外，銅鑼灣時代廣場後面霎東街，兩座銀座式商廈THE SHARP及OLIV，去年先後錄得買賣，原業主均蝕4成以上離場。
地下吉舖處處 樓上舖添壓
樓上舖蝕幅嚴重，與其出現背景有關。新式樓上舖當年熱賣，正是投資市場炒賣高峰期出現，特別2012年，政府推出買家印花稅（BSD）規管住宅市場，資金即轉向工商物業，財團把握時機，把商廈項目打造成樓上舖，適逢舖市高峰，結果以高價開盤，在熾熱氣氛下銷情仍理想，上述提及的銅鑼灣THE SHARP、OLIV及旺角金鑽璽，正是當時開售。如今整體舖市從高峰期急劇回落，難逃貶值的下場。
另外，樓上舖出現，全因地舖租務市場旺，當時因零售市況理想，一線街租戶被推至二線街，及後連二三線街地舖租金也倍升，商戶無可奈何，便搬至樓上舖開業，租金可平一截。但近年零售轉勢，兩三年前起地舖漸有交吉情況，如今全年疫情下，地下交吉隨處可見，街舖租金跌3至5成，樓上舖商戶，可以用相同價錢租地舖，從營商角度，地舖吸人流較理想，也可擺放招牌，效果總比樓上舖理想，當租金接近，樓上舖商戶寧選擇地下開業，令樓上舖需求向下。
後市方面，樓上舖一般以餐廳為主，以及個別零售店，疫情嚴重衝擊食店生意，多番限聚令及晚市禁堂食，已令餐廳生意急挫，如今保就業完結，在聖誕及新年假期，餐廳晚市禁堂食，個別生意更是無法翻身，開始有結業壓力，以飲食作主題的樓上舖有一定壓力，租金及售價似乎難反彈。
撰文 : 唐榮