調控樓價 解決房屋問題之本

撰文:Steven Ng 欄名:讀者來稿 我曾指出，以香港的人口增長速度來看，住屋的需求增長基本是穩定的。 資深經濟學者林本利於2012年中亦發表了一篇文章，表示香港過往的人口增長率及房屋供應增長大致平衡，若把現時的空置率變為實質供應，現在房屋供應已是足夠的，當減去現時的家庭單位，還有一點剩餘！故從基本面來看，根本不存在供求失衡。 但是政府於這兩年所實施的樓市操控措施，導致業主不願放售，二手供應急劇減少，樓市交投下跌，業主反價不斷，部分買家在追貨的情形下，很少的交投量已可以拉動整體的樓價。但是現在的樓價已脫離基本供求因素，可以說只是一個被扭曲了的市場所導致的不現實價格。 故此，現在由2011年開始的樓市超級泡沫，有一大部分是由政府錯判樓市及胡亂施政所造成的！ 增一手供應 無助壓樓價 現在普遍用家及投資者對樓價上升預期的心理已形成，供求情況已大逆轉，賣家預期樓價繼續上升更不願放售，買家擔心樓價上升不惜高價入市。在這情況下，單靠增加一手房屋供應根本不能把樓價壓下去，亦解決不到供求失衡問題，當二手市場供應仍然嚴重缺乏下，發展商根本不需要大幅減價，市場已可完全吸納所有單位。數月前有數個新樓盤，發展商只做了輕微促銷已全部售罄，可見一斑。 要知道房屋需求是由自住及投資所組成，當人們對樓價預期上升，就算大量新增供應（事實上香港的未來供應非常有限）亦不能滿足無限的需求，有時還會弄巧成拙，君不見往往新樓盤以超高價發售後，鄰近物業價格即馬上被提升，這已是過往數年在增加一手供應下的普遍現象，樓價不跌反升。 唯一解決問題的方法只得一個，就是要改變人們對樓價上升預期！政府應從調控樓價方面着手，改變人們對樓價只升不跌的心理。當人們對樓價預期改變，賣家將會傾向放售單位，二手供應自然便會增加。另一方面，樓價下跌導致投資需求下降，當投資需求下降，亦會紓緩整體的單位需求，樓市供求情況可望重新回到平衡點。政府亦不需要太急速於找地建屋，並消耗大量未來的土地供應，同時亦可撤銷大部分的樓市干預措施（惟海外買家印花稅可保留），使樓市自然健康的發展，並回到均衡狀態！ 筆者認為，調控樓價才是解決房屋問題的方法，樓價是因，供應才是果！希望梁振英政府要認清事實所在，下定決心控制樓價，不要再被地產商及既得利益者所綁架！（文章經編輯刪節）